sábado, 15 de agosto de 2009

Vale a pena protestar o condômino inadimplente?


Com a entrada em vigor do Novo Código Civil, a multa por atraso no pagamento das quotas condominiais e seus acessórios foi significativamente reduzida de 20% para 2%. Na prática, acabou incentivando a inadimplência e, consequentemente, gerando dificuldades financeiras para os condomínios, haja vista que, na lista de prioridade de contas a pagar, procurava o inadimplente pagar dívidas bancárias e com cartões de créditos cujos juros mensais passavam da casa dos 10%, preterindo assim a obrigação condominial.

A Lei estadual 13.160/08 — que legitima os proprietários de imóveis e os condomínios (e suas administradoras) a levarem os boletos de cobrança de aluguel e quotas condominiais a protesto, tornando também legítima a inclusão do nome dos devedores em cadastros de proteção do crédito — Em janeiro de 2009 completou seis meses de vigência.

Apesar de curto, esse período de tempo favorece uma análise acerca da eficácia e efetividade da legislação, na realidade prática dos condomínios.

Passada a euforia inicial, quando grande número de condomínios resolveu lançar mão do protesto para reaver o prejuízo financeiro, constatou-se, na prática, que o objetivo não foi alcançado.

Isso porque, o protesto dos boletos e demais documentos de cobrança de condomínios, muitas vezes agrava a situação do inadimplente, principalmente, daquele eventual e se mostra ineficiente para o devedor contumaz.

Para os devedores eventuais — aqueles que, diante de dificuldades financeiras momentâneas, deixam de pagar verbas condominiais por poucos meses, logo procurando solver o débito — o apontamento de documentos de cobrança no Cartório de Protestos e nos cadastros restritivos do crédito somente, agrava sua situação. Já que ocasiona a restrição do crédito, dificultando a desejável quitação amigável do débito que, via de regra, aconteceria.

Já para os devedores tidos por contumazes — aqueles que, com habitualidade, deixam de adimplir suas responsabilidades de condôminos ou as fazem com atraso ou, ainda, possuem débitos de período superior a seis meses — o protesto de boletos, muito embora implique na restrição de crédito, não induz, na prática, a composição amigável da dívida.

Ao ponderar-se sobre os prós e contras da aplicação da lei, os síndicos têm optado por não efetivar o protesto, muito menos em apontar os nomes dos devedores junto aos órgãos de proteção do comércio, quando o débito acumulado é inferior a seis meses, até para se evitar a defesa em um turbilhão de ações de sustação de protesto e, eventualmente, de ações indenizatórias por protestos tidos por indevidos.

A verdade é que, em tais casos, cobrança amigável e a negociação de acordos, mesmo que por meio de departamento jurídico, atuando extrajudicialmente, envolve custos e riscos, infinitamente, menores e mais eficazes.

Dessa forma, muito embora a Lei 13.160/08 esteja vigente, válida e bem-intencionada, não tem sido efetiva junto ao seu público alvo, pois não atingiu, na maioria dos casos, a finalidade social a que se dispôs.

É inegável que a lei de protesto de documentos de cobrança de condomínio instituiu um elemento de pressão sobre o inadimplente. Todavia, também é inegável — considerando a aplicação da realidade da cobrança condominial — que tal elemento de coação, somente, tem sido empregado como último recurso, em dívidas acumuladas num período superior a 12 meses.

A conclusão a que se chega é que, a melhor solução para a inadimplência de condomínios e seus acessórios, com muita vantagem sobre as demais formas de cobrança, continua sendo a composição extrajudicial. Protesto, se, e somente se, tiver que ser usado, só em último caso.


Cristiane Gassmann - Administradora de Empresas e Consultora Imobiliária

E-mail: cris@jg1.com.br

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