segunda-feira, 9 de dezembro de 2013

Venda de imóveis alcança melhor marca desde 2010



Apesar das especulações, a saúde do mercado imobiliário no Grande ABC segue ‘de vento em popa’. Sinal disso é que, de janeiro a setembro, o volume de apartamentos novos vendidos foi 9,8% superior ao mesmo período de 2012. Foram comercializadas 5.856 unidades contra 5.335. As informações fazem parte do levantamento da Acigabc (Associação dos Construtores, Imobiliárias e Administradoras do Grande ABC), divulgado ontem, sobre as vendas e os lançamentos realizados no terceiro trimestre. A pesquisa engloba cinco municípios: Santo André, São Bernardo, São Caetano, Diadema e Mauá. 
O ritmo aquecido também foi sentido nos lançamentos da região. Nos primeiros nove meses do ano, a quantidade de apartamentos lançados alcançou 4.236, 12,1% a mais do que o mesmo período em 2012. 
 Quando analisados somente os meses de julho, agosto e setembro, no entanto, houve pequeno recuo de 1,24%; neste ano foram vendidas 1.923 unidades, contra 1.899 no mesmo período em 2012. 
Na contramão, o volume de lançamentos, na mesma base de comparação, foi 71,5% maior. No terceiro trimestre foram anunciados no mercado 1.249 apartamentos, sendo que no ano passado foram 2.142. “Isso mostra que, para o próximo ano, o ritmo seguirá muito bom. Há investimentos no setor, há compradores e facilidades para que isso aconteça. Os financiamentos deixaram de ser tão burocráticos e hoje praticamente todos os bancos (públicos e privados) oferecem taxas bastantes competitivas para a compra de imóveis novos”, assinala Rosana Carnevalli, diretora da regional do SindusCon-SP (Sindicato da Construção Civil do Estado de São Paulo) do Grande ABC.

PREFERÊNCIA
Do total de 2.142 unidades lançadas no terceiro trimestre na região, 1.143 foram de dois dormitórios, representando 53,4% do total; 846 eram de três quartos (39,5%) e 153, de um dormitório (7,1%). Não houve lançamentos de quatro dormitórios. “A região representa a nova classe média, aquela fatia emergente, assalariada. O preço dos imóveis de dois ou três dormitórios é o que cabe no bolso desse público”, analisa Rosana.
Segundo ela, esses apartamentos são vendidos na faixa de R$ 250 mil a R$ 300 mil. O espaço varia de 50 m² a 60 m² (os de um dormitório) e de 60 m² até 80 m² (os que possuem dois quartos). Os valores são baseados no custo do metro quadrado dos bens novos no Grande ABC, que ficam em torno de R$ 4.000 a R$ 6.000. 
DESTAQUE
Ainda de acordo com os dados das Acigabc, o estoque de imóveis atual é de 2.963 unidades, montante 11,2% menor do que havia no fim de setembro de 2012, com 3.336 residências. 
Hoje, o Grande ABC responde a 33,1% do total de lançamentos na Região Metropolitana, tendo como base os nove primeiros meses do ano. Em relação às unidades vendidas, o índice é ainda maior, de 37%.  

segunda-feira, 21 de outubro de 2013

Como vistoriar um imóvel para evitar problemas após a compra

Comprar um imóvel é uma decisão grande e cara. E por mais que à primeira vista o comprador possa se apaixonar por um apartamento e querer fechar negócio imediatamente, o mais inteligente é uma vistoria minuciosa, tanto no imóvel quanto na documentação, para não acabar levando gato por lebre. Você sabe o que você realmente estará comprando? A metragem do imóvel é aquela mesmo? O vendedor pode de fato vendê-lo a você?

Para não cair em armadilhas, tenha em mãos uma cópia da escritura, da matrícula e da capa do IPTU do imóvel. Alguns corretores podem não querer que você tenha acesso à documentação para não identificar o proprietário e acabar entrando em contato diretamente com ele. Se for o caso, peça apenas uma cópia da parte da documentação que traz os dados que você precisa ver.





Saiba para onde olhar para evitar problemas depois da compra:

1. Verifique se a área informada é aquela mesmo

O que interessa saber é a área útil do imóvel, isto é, a área do imóvel da porta para dentro, que de fato será usada pelos moradores. Muitas vezes os proprietários informam apenas a área total, tanto nos anúncios ou quanto para os corretores. Só que a área total inclui, além da área útil, as frações das áreas comuns pertencentes àquele imóvel.

Dessa forma, um imóvel anunciado por 150 m2 pode, na verdade, ter apenas 100 metros quadrados na sua área interna (área útil). Só que é a área útil o fator mais importante para se calcular o preço do metro quadrado e fazer a comparação com o preço do metro quadrado de outros imóveis na mesma região.

Você deve verificar a área útil na documentação do imóvel. Mesmo assim, às vezes a área útil que consta na documentação é um pouco diferente da área útil real. “Para ter certeza absoluta da área útil que se está comprando, o jeito mais fácil é levar um arquiteto ou engenheiro para medir o imóvel, mas tem que ver se isso cabe no orçamento”, diz Daniele Akamine, advogada e sócia-proprietária da consultoria imobiliária Akamines.

2. Descubra se o imóvel vem com vaga e conheça o espaço

Ao visitar o imóvel, visite também as vagas de garagem e procure saber como elas são divididas. A vaga é demarcada? Ou é de quem chegar primeiro? Sorteada de tempos em tempos? Há vagas presas? Quão ruins são as piores vagas que podem acabar caindo para você?

Verifique ainda na documentação se o imóvel de fato vem com aquelas vagas. O consultor imobiliário Alex Strotbek, sócio do escritório Areal Pires Advogados, lembra que imóveis mais antigos podem ter uma documentação separada para a vaga de garagem, que tem escritura, matrícula e IPTU próprios. Nesses casos, é preciso saber se essa vaga também será vendida para você e, em caso positivo, pedir também a documentação referente a ela. “Quando a vaga é separada, o dono do imóvel precisa pagar dois IPTUs, um para o imóvel e outro para a vaga”, diz Strotbek.

3. Faça um inventário de tudo que você vai levar na compra

No caso de um imóvel usado, verifique junto ao proprietário o que de fato ele está vendendo. Você vai comprar tudo que está no imóvel, ou ele vai retirar alguma coisa? Alex Strotbek diz que isso é importante porque às vezes o imóvel tem itens que o comprador acha que vão ficar, mas que o vendedor pretende tirar, como um ar condicionado, um armário de cozinha, lustres ou um varal na área de serviço.

“Pode parecer besteira, mas eu já vi brigas acontecerem por causa de uma duchinha de banheiro, que o vendedor tirou, deixando dois buracos na parede do novo morador”, observa Strotbek. Justamente esse exemplo deixa clara a gravidade da situação: a retirada de certos itens do imóvel pode mudar completamente seu planejamento financeiro para reformas e compra de móveis.

Por isso, o consultor aconselha que se faça um inventário de tudo o que vem incluído na compra do imóvel, informando-se também o que será retirado. Esse laudo será anexado à promessa de compra e venda.

No caso de imóveis de lazer, como casas de sítio, de fazenda ou de praia, isso pode ser ainda mais importante, pois muitos móveis são planejados e precisarão ficar. “As partes podem adotar o conceito de porteira fechada, que prevê que tudo que está dentro do imóvel será vendido junto, com exceção de objetos de uso pessoal”, observa Strotbek.

4. Verifique se o imóvel e os proprietários não têm dívidas e outras pendências

A matrícula do imóvel traz todas as situações pelas quais aquele bem já passou. Por meio dela é possível saber se há alguma penhora sobre o imóvel, se ele está em inventário, se é alvo da partilha de um divórcio etc. Esse documento também informa quem são os proprietários, e isso não é trivial: só o proprietário pode vender o imóvel a você, e todos os proprietários precisam autorizar a venda.

Convém verificar se a pessoa com quem você está tratando é de fato o dono do imóvel, ou se é um esperto tentando vender um imóvel para um parente, por exemplo; ou ainda, se essa pessoa não tem um cônjuge que desaprova a venda.

Para fazer essas verificações, é preciso pedir a matrícula atualizada do imóvel em cartório. Peça também as certidões negativas dos proprietários, para checar se eles não têm pendências que possam afetar aquele patrimônio posto à venda.

“Ao comprar um imóvel, é bom ter a ajuda de um advogado especializado na área de direito imobiliário, que conheça bem essa parte de documentação e olhe o contrato”, orienta Daniele Akamine.

5. Não visite o imóvel em apenas um período do dia

Esteja o imóvel pronto ou em construção, visite a região onde ele se localiza no meio da manhã, no meio da tarde e à noite, aconselha Alex Strotbek. Assim, você pode descobrir como é o movimento da região em cada horário, o que é especialmente importante à noite. Pode ser que uma região que parece tranquila seja bagunçada e barulhenta à noite, ou ainda que uma região aparentemente movimentada seja escura e deserta.

O consultor aconselha ainda a fazer o trajeto do local onde fica o imóvel até o trabalho pela manhã, em um dia de semana, para saber quanto tempo você levaria com aquele trânsito – e também qual o nível de estresse para a sua locomoção. Escolha um dia no fim do expediente para fazer o mesmo com o trajeto de retorno.

Se o imóvel estiver pronto, visite-o também nos três períodos do dia para ver a posição do sol e checar se ele é muito quente ou muito frio.

6. Se for apartamento, converse com o porteiro e o zelador

Para Strotbek, esse é o melhor jeito de saber se a rua alaga, se falta luz com facilidade quando chove (por um problema da região ou do próprio prédio), se há problemas de infiltração no prédio, entre outros problemas que os moradores só costumam descobrir depois que moram no local há algum tempo.

Se houver algo que você detesta na sua moradia atual, não se esqueça de perguntar ao porteiro ou ao zelador se aquele prédio tem o mesmo problema. “O comprador não pode ter preguiça ou vergonha de perguntar, porque ele pagará por isso depois”, diz o consultor.

7. Descubra se as paredes são de alvenaria

Se você está comprando um imóvel mais novo, é possível que alguns detalhes do acabamento deixem a desejar. Mas o que atormenta mesmo os moradores de empreendimentos novos é a questão da privacidade. Ouve-se tudo o que acontece em volta, principalmente do seu vizinho de cima.

Quanto a isso, não há muito que se fazer, embora em certos casos você possa reforçar o teto. Mas Alex Strotbek orienta o comprador a sempre checar se as paredes internas são de alvenaria ou de drywall, que permitem que o som vaze com mais facilidade.

8. Cuidado com o apartamento decorado

No caso da compra de um imóvel na planta, é bom não se empolgar com o apartamento decorado. Os arquitetos usam diversos recursos de decoração para fazer os ambientes parecerem mais amplos, mas não necessariamente os seus móveis vão caber ali daquela maneira. Tenha em mente que o apartamento decorado serve para você ter uma ideia de como será o ambiente habitado, mas nunca se esqueça da área útil que você está comprando.

Fonte

Alem de todos esses itens é fundamental estar bem assessorado por um corretor credenciado além de uma imobiliária tradicional e segura.

Jacques Gassmann Imóveis e Condomínios - mais de 44 anos de experiência em negócios imobiliários. Departamento jurídico próprio. Consultores imobiliários especializados.

terça-feira, 15 de outubro de 2013

VAGA DE GARAGEM - DIREITO DE PREFERÊNCIA




A dúvida se é obrigatório ou não a preferência no uso de vaga de garagem por pessoas portadoras de necessidades especiais ou idosos é antiga, mesmo antes de se criar alguns mecanismos legais, já se discutia a questão e buscava-se a melhor solução social para o problema.
Em nossa última Constituição Federal (1988), quis o legislador reforçar que TODOS somos iguais, não havendo diferenças de tratamento.
Todavia, o texto constitucional aponta para a correção das desigualdades, para, então, definir que TODOS SÃO IGUAIS, mas que os DESIGUAIS devem ser tratados dentro desta desigualdade.
Assim, nas legislações infraconstitucionais foram criados diversos mecanismos com o intuito de parear as desigualdades, contemplando assim o equilíbrio.
Um exemplo desta paridade social é a obrigatoriedade de acessibilidade em prédios públicos e privados, sem contudo dar plena preferência para o desigual. Ou seja, um aluno cadeirante de faculdade tem prerrogativas para acessar a sala de aula. Contudo, não recebe avaliação diferente dos demais alunos, pois, sua desigualdade foi compensada para, a partir dai, ter seus direitos equiparados.
Com base nesta ótica e, considerando que não há legislação que obrigue o condomínio reservar vagas exclusivas a idosos ou deficientes físicos, a resposta à esta questão é que não existe direito de preferência para o idoso em sorteios de garagem.
Todavia, considerando toda a questão sociológica que o assunto merece, bem como levando-se em consideração que não existe engessamento de regras, principalmente no que diz respeito à vida condominial, sugerimos:
a) Realizar estudo quanto a quantidade de condôminos idosos, atualmente morando no condomínio;
b) Após o levantamento acima, definir uma quantidade de vagas próximas e livres de cada bloco, destinadas a esta categoria de condômino;
c) Levar para discussão e deliberação em assembleia esta reserva de direitos que serão disponibilizados, para que seja aprovado o sistema;
d) Se aprovado, deverá haver o sorteio entre os idosos para que estes disputem tais vagas reservadas;
Acreditamos que a reserva de vagas, tão somente para idosos e deficientes físicos, colocará o condomínio na mesma posição que a sociedade, de maneira geral já se encontra, ou seja, enxergou o problema, sentiu a dificuldade e apontou a solução.

terça-feira, 17 de setembro de 2013

Imóveis Semanais #3

Este é para chamar de seu! Sobrado, 3 Suítes, Sala 2 Ambientes, Cozinha, 4 Vagas, Sótão, Churrasqueira, Excelente Acabamento! Novo e com ótima localização! Mias detalhes acesse: http://jg1.com.br/detalhes.php?codigo=6395

Sala 2 Ambientes

Cozinha

Suíte 2

Sótão

Garagem

quinta-feira, 5 de setembro de 2013

ADMINISTRADORA É VITAL PARA O CONDOMÍNIO, DIZ ESPECIALISTA

A auto administração, comum nos condomínios antigamente, tornou-se impraticável nos dias de hoje. Se antes ela era uma opção mais econômica, especialmente para prédios de menor porte, atualmente a situação é outra, explica o advogado Daphnis Citti de Lauro, especialista em Direito Imobiliário.
 
“Este tipo de auto gestão requer o trabalho de, no mínimo, um contador e um advogado, o que acaba saindo mais caro que o valor de uma taxa de administração. E também não compensa tecnicamente, porque o trabalho necessário para uma boa e competente administração envolve conhecimento de várias áreas, além do atendimento a inúmeras normas e exigências tanto fiscais quanto trabalhistas e até mesmo de medicina do trabalho”, diz o advogado.
 
Muitas vezes mal vistas pelos condôminos, as administradoras têm papel fundamental no dia a dia do condomínio. “Entre diversas funções, elas são responsáveis por orientar os síndicos, convocar assembleias, participar delas e normalmente elaborar as atas, além de registrá-las em Cartório e distribuí-las”.


 
Daphnis de Lauro lembra que há ainda a emissão dos boletos de cobrança, a baixa dos pagamentos, a cobrança dos inadimplentes, o controle de despesas, a cotação para obras, entre outras.
 
“Sem contar a obrigação de emissão da NFTS (Nota Fiscal de Tomador de Serviço), retenção do ISS (Imposto Sobre Serviços) na fonte, brigada de incêndio, CIPA, PPRA, vistoria do para-raios, recarga dos extintores, limpeza da caixa d'água e desinsetização, contratação e dispensa de funcionários, etc”, completa o especialista.
 
À administradora também cabe notificar os condôminos que descumprem as normas da convenção ou do regulamento interno, intermediar os conflitos e também o relacionamento entre condôminos, síndico e funcionários. E deve ainda elaborar os balancetes mensais, com os documentos comprobatórios das despesas do condomínio e os enviar aos conselheiros. Posteriormente, precisa responder às dúvidas e observações do conselho.
 
“Por tudo isso, os condôminos e, principalmente, os síndicos devem ser orientados a não escolher a administradora pelo preço, mas sim pela honestidade e competência. Todo trabalho deve ser remunerado e, quem trabalha bem, tem que receber à altura. Qualquer erro administrativo poderá resultar em graves consequências, principalmente financeiras”, finaliza Daphnis de Lauro.

Fonte: ALMIR RIZZATTO

terça-feira, 3 de setembro de 2013

Imóveis Semanais #2

Um apartamento para chamar de seu! 3 Dormitórios, 1 Suíte, Sala 2 Ambientes, Cozinha Planejada, 2 Vagas, 101M², Ótima Localização. Mais detalhes clique aqui!
 Sala 2 Ambientes

Sala 2 Ambientes

Cozinha Planejada

quarta-feira, 21 de agosto de 2013

Morar em imóveis com um dormitório: unindo o útil ao agradável

Imóveis com “quarto e sala” ganham modernidade e conquistam jovens independentes que buscam qualidade de vida




Sucesso nas décadas de 1960 e 1970, as quitinetes, ou “quarto e sala” estão recuperando a importância – a procura por imóveis pequenos, com um só quarto vem aumentando consideravelmente. Para João Crestana, presidente do Secovi-SP (Sindicato da Habitação), essa demanda é decorrente muito mais do comportamento da população economicamente ativa do que do preço dos imóveis.
Solteiros ou casais sem filhos devotam-se à carreira e à formação profissional. O interesse imobiliário desses jovens vai de estúdios compactos e sem divisórias, com 35 metros quadrados e sem vaga de garagem, perpassam os “quarto e sala” e se alçam aos sofisticados lofts de 100 metros quadrados e duas vagas.
Uns exigem preços acessíveis e dispensam equipamentos comunitários, fator preponderante para a redução da taxa condominial. Outros procuram imóveis em condomínios adjacentes ao metrô e a corredores de ônibus, e valorizam funcionalidades como lavanderia coletiva.
Há ainda os que valorizam arquitetura moderna, espaços abertos, raia de natação, espaço gourmet, proximidade com o local de trabalho, universidades, cinemas, bares, restaurantes e baladas. Para esse público, preço não é o fator decisivo para a compra do imóvel.
A diversidade da demanda encontra respaldo na diversidade de ofertas: nas regiões periféricas da cidade de São Paulo, há procura por unidades menores e disponíveis por aproximadamente R$ 100 mil. Em regiões mais centrais, há aquelas disponíveis por R$ 250 mil e dependendo da localização e dos atributos, encontram-se as que ultrapassam R$ 1 milhão.