BUSCA POR IMÓVEL DE ALUGUEL LEVA 6 MESES

Vide matéria publicada no Diario do Grande ABC do dia 15/01/2012 onde a JACQUES GASSMANN IMÓVEIS E CONDOMÍNIOS participa de entrevista sobre locação de imóveis:

Mais um ano passou e a situação está cada vez pior para quem procura residência para alugar na região. A espera pode ser longa até que o interessado encontre imóvel que se encaixe na sua preferência. No entanto, há fator que vem dificultando este caminho: a oferta enxuta de unidades para locação.

Com poucas casas para alugar na região, os locatários vem enfrentando, em média, seis meses de procura pelo cantinho especial. E se a preferência for por imóveis com dois dormitórios e uma vaga na garagem, as chances são menores. Imóveis com essas características são os mais procurados porque atendem a todos os gostos, desde o solteiro ou estudante, até as famílias que querem quarto para os filhos.

"A oferta está bem menor do que a demanda", afirma o delegado do Conselho Regional de Corretores de Imóveis, Alvarino Lemes. "A história é longa. É muita procura por casas e apartamentos. E tem muita gente aguardando nos cadastros das imobiliárias", destaca.

Mesmo com a disparidade entre o mercado imobiliário de cada uma das sete cidades, Lemes diz que o cenário de pouca oferta se repete em todas.

Em São Caetano, por exemplo, que tem a menor área territorial da região, com 15,6 quilômetros quadrados, o mercado da construção está muito aquecido e as casas antigas, que muitas vezes eram alugadas, vem dando espaço para obras de prédios com vários andares.

Em Mauá, destacou Lemes, as listas de espera também são grandes. Mesmo com o elevado número de empreendimentos em construção cujas unidades se encaixam dentro dos limites do programa Minha Casa, Minha Vida, o que contribui para desafogar o mercado de locação, os interessados não escapam de alguns meses de procura.

A corretora Selma Costa, da imobiliária Pérola da Serra, explica que em Ribeirão Pires a procura é elevada, principalmente, por imóveis de um e dois dormitórios. "Temos que ligar para os amigos de outras imobiliárias perguntando se eles têm casas disponíveis para alugar. Se surge uma casa, é locada bem rápido. Quem procura não tem muita escolha por aqui."

Enquanto Selma concedia entrevista para a equipe do Diário, ela atendeu duas vezes o telefone. Ambas ligações eram de clientes em busca de casas para alugar, no entanto, a corretora teve que informa-los que não havia imóveis disponíveis.

Economista e proprietário da imobiliária Eurocasa em Diadema, Ailton Fernandes, explicou que as faculdades da região elevam ainda mais a demanda por locação. No município, por exemplo, propriedades no Centro são mais requisitadas. "Tenho até cliente que veio de Manaus para morar aqui e estudar", revela, brincando que os clientes reais estão no Amazonas, pois são os pais que pagam, na maioria das vezes, as moradias dos filhos estudantes.

Em São Bernardo, o bairro Rudge Ramos é o mais procurado por interessados em residências, diz o consultor empresarial Edison Calixto, da imobiliária Jacques Gassmann. E os estudantes são maioria, tendo em vista que várias faculdades estão próximas, como a Universidade Metodista de São Paulo e o Instituto de Tecnologia Mauá, que está localizado na divisa entre São Caetano e São Bernardo.

Calixto acredita que seis meses de procura é período médio real em São Bernardo. E soma à oferta reduzida e preferências do locatário mais um fator que diminui as chances de encontrar o imóvel certo: "Muitas vezes há restrições dos proprietários quanto aos locatários", diz.

Moradores pagam entre R$ 350 e R$ 3.000 para morar

Diferentemente do que ocorre no mercado de venda, em que o metro quadrado valoriza com grande velocidade, os preços cobrados pelos locadores são freados pela falta de renda dos locatários. E hoje quem encontrar oportunidades na região terá mensalidades entre R$ 350 e R$ 3.000, em média. Quanto menos dormitórios e vagas na garagem, maior a chance de o aluguel ser mais baixo.

A localização da residência também influencia no valor da locação, mas com menor intensidade do que no mercado de venda. Enquanto o aluguel médio de um apartamento com dois quartos e uma vaga na garagem em Ribeirão Pires é de R$ 800, em Mauá gira em torno de R$ 1.000 e em São Bernardo cerca de R$ 1.500. Em Diadema, o proprietário da Eurocasa Ailton Fernande destaca que no Centro os aluguéis são mais altos pela proximidade ao Trólebus.

"Na maioria das vezes as pessoas optam por apartamento, mesmo preferindo uma casa. Elas dão preferência para a sensação de segurança que um edifício proporciona", diz o consultor Edison Calixto.

Locação de Imóvel: quem paga o IPTU?

O contrato deve estabelecer quem será responsável por esta obrigação

Quem pensa que alugar um imóvel é só pagar o aluguel e pronto, infelizmente está um tanto equivocado. Dentre as responsabilidades do inquilino – ou seja, aquele que ocupa o bem mediante aluguel – há a de pagar o Imposto Predial e territorial Urbano - IPTU.

E essa obrigação é absoluta? Nem sempre. Então, é nesse ponto que nascem as dúvidas.

O IPTU é o imposto cobrado pela Fazenda Municipal, com o qual a municipalidade obtém boa parte de sua receita que poderá ser revertida em melhorias na área habitada, como melhoria dos calçamentos das ruas, coleta de lixo, dentre outras.

O IPTU tem como fato gerador à propriedade, domínio ou posse de propriedade na zona urbana u na sua extensão. Por isso é importante saber onde se começa e termina a zona urbana e a zona rural, uma vez que a essa última se aplica o ITR – Imposto sobre a Propriedade Territorial Rural.

Ah, e o fato dele ser de competência do município, tem apenas uma exceção, quando se refere ao Distrito Federal que é aquele caso sui generis, que as vezes atua como estado e outras como município. O valor do IPTU varia por diversos motivos: extensão da propriedade, se construído, se não construído, valor venal do bem, etc.

Mas voltando ao assunto – IPTU e locação de imóveis – há quem pense ser apenas o proprietário obrigado a pagar o IPTU. Porém existe previsão legal para transferência dessa ‘responsabilidade’ ao inquilino na Lei de Locação:

Art. 22. O locador é obrigado a:

VIII - pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato;

Art. 25. Atribuída ao locatário a responsabilidade pelo pagamento dos tributos, encargos e despesas ordinárias de condomínio, o locador poderá cobrar tais verbas juntamente com o aluguel do mês a que se refiram.

Ou seja, de fato a obrigação é do locador, mas nada impede que seja transferida ao locatário. Tanto o é, que até nos contratos padrões, desses que se compra em qualquer papelaria, muitos já vem com a obrigação de pagar o imposto expresso. Também não vejo como obrigação imoral ou injusta, uma vez que o inquilino vai se beneficiar com a coleta de lixo, calçamento e outras coisitas mas para que o imposto é utilizado, ao menos em tese.

Em síntese, havendo expressamente no contrato de locação que deverá o novo ocupante inquilino pagar o IPTU, sua inadimplência é uma das causas para rescisão da avença.

No fim da disputa, quem bate o martelo é o CONTRATO. Se não há previsão expressa no contrato onde o inquilino será obrigado a pagar o IPTU, então o locador deverá adimpli-lo. Do contrário, o locatário – aquele que paga o aluguel – é quem vai pagar o imposto.

E veja só: o não pagamento do IPTU [quando previsto expressamente] pelo inquilino acarreta em várias conseqüências.

Para o Fisco, independente desse contrato, o inadimplente é aquele que é proprietário do bem imóvel, o titular do seu domínio útil, ou o seu possuidor com animus dominio. Isso se deve ao fato de que no Direito, uma regra estabelecida em lei não pode ser modificada ou mitigada pela simples vontade das partes. Isso é porque o Inquilino é possuidor do bem, mas a sua posse é precária, tem dia certo de acabar, não vontade de se tornar dono – animus dominio. Assim explica o dr. Gurgel:

Observa-se, assim, que toda cláusula no contrato de locação com intuito de transferir a obrigação do pagamento do IPTU do locador ao locatário deverá ser ignorada pelo Fisco.O contrato de locação e sua relação jurídica de direito privado não será capaz de alterar ou modificar a relação jurídico tributária decorrente da determinação legal amparada, em especial, no interesse público.

O entendimento doutrinário e jurispriudencial há muito resolvera a questão. O locador responderá a Execução Fiscal mesmo na existência de contrato de locação com cláusula específica sobre o pagamento do IPTU pelo locatário e inadimplemento do mesmo.

Assim, quando o Município for executar a dívida advinda do inadimplemento do IPTU, quem vai responder é o locador, que poderá depois entrar com ação regressiva contra o inquilino, se for deste último a obrigação contratual pelo pagamento do Imposto.

E ainda, já se observou em algumas comarcas pedidos de Indenização por Dano Moral em razão do inadimplemento do IPTU pelo inquilino – obrigado a pagar por força contratual - sendo inscrito o nome do locador na dívida ativa. Em decisão da lavra da juíza da 11ª Vara Cível de Brasília, houve a condenação de uma inquilina em pagar indenização no valor de R$ 3.000,00.

Por isso, muito cuidado na hora de assinar o contrato de locação. Inquilino, leia todos as cláusulas, tudo, assim como, locador preste atenção nas obrigações pactuadas. O contrato é lei entre as partes e não se importe em ser prolixo e redundante para que os direitos e deveres estejam claros a todo momento.

Fonte: http://www.45graus.com.br. Por: Anna Feijó.

Valorização de imóveis usados chegou a cerca de 50% em um ano na região do ABC e atrai investidores

Fontes: Creci e Jornal da Tarde

Os imóveis usados voltaram a ser a bola da vez em matéria de investimentos, tanto pela valorização ao longo dos anos como pelos bons resultados na locação.

Em recente pesquisa realizada pelo CRECI, tomando-se por base os 12 meses contados do período que antecede a crise (junho de 2.008) até o momento que a economia brasileira mostrou seus primeiros sinais de estabilidade, superando a recessão (junho de 2.009), foram os imóveis e não os investimentos financeiros os campeões de valorização.

No mesmo período, o CDB que foi um dos ativos financeiros que tiveram maior valorização, o rendimento médio foi de 9%. A poupança 7,6%. O dólar 22,61%. Todos sem contar a inflação do período. A aplicação na Bovespa, por exemplo, teria sido mau negócio, com queda de 20,84%.

A inflação não representou ameaça na valorização dos imóveis nos últimos 12 meses. A variação entre junho de 2008 e junho de 2.009 medida pelo Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) ficou em 4,80%. Já pelo Índice Geral de Preço de Mercado (IGPM-FGV) foi de 1,53%. Num país com o alto déficit como o Brasil, imóveis tendem a ser sempre um bom negócio.

A segurança é outro fator que desperta interesse dos investidores. O investimento em imóveis exige, porém, cuidados. Escolher uma imobiliária de confiança ajuda na hora de identificar os melhores negócios disponíveis. Além da escolha do imóvel certo que seja bem localizado e tenha bom potencial para locação ou revenda, é muito importante ter assessoria na documentação imobiliária a qual exige técnica e perícia na análise de eventuais fatores de risco.

Para quem pensa em alugar o imóvel adquirido, escolher imóveis próximos a bairros movimentados, universidades, comércio e que sejam de fácil acesso, assim como de valores não muito elevados conseguem melhores resultados na locação, variando de 0,7 a 1,2 % do valor total do imóvel.

Vale ainda ressaltar a grande importância do segmento imobiliário para o Brasil. Com o maior investimento em imóveis, será ampliada ainda mais a geração de empregos diretos e indiretos, produzindo uma reação em cadeia que certamente contribuirá para aumentar a confiança sobre o futuro da estabilização econômica do país.

                                               Cristiane Gassmann

Consultora Imobiliária

cris@jg1.com.br