BOAS FESTAS!!!

PERGUNTE QUE A JACQUES RESPONDE Nº 07 - ACADEMIA DE GINÁSTICA NO CONDOMÍNIO

Sou síndico de um condomínio localizado em Santo André e me interesso por matérias de real interesse para todos que moram em condomínios residenciais.

Recentemente solicitei aos condôminos, sugestões de melhoria, as quais serão submetidas à apreciação da Assembléia Extraordinária.

Uma dessas sugestões é a da instalação de uma academia no prédio, como forma de valorizar o nosso imóvel. Tenho as seguintes dúvidas:

1.     para se frequentar uma academia, é exigido exame médico liberando o participante para os exercícios físicos?

2.     hoje, os médicos estão cada vez mais rigorosos em expedir tais atestados, em razão de possíveis danos à saúde e só o fazem após o candidatado se submeter a exames mais específicos (esteira, por exemplo);

3.     supondo que o condomínio instale a academia  e, por infelicidade, haja um  problema de saúde com um condômino mesmo com o atestado de aptidão válido, o condomínio poderá vir a ser responsabilizado?

Resposta:

Nosso intuito é de levar sempre informações úteis para o dia-a-dia dos leitores.

Com relação às dúvidas apresentadas, esclarecemos o seguinte:

É sempre louvável a busca pela garantia e melhora no patrimônio condominial, mais ainda, quando esta busca inclui, também, melhor convívio entre seus moradores e melhores condições de vida.

Assim, com relação à instalação de uma academia, esclarecemos:

Não se pode exigir do condômino o exame médico para exercícios físicos; utilizar as áreas comuns e seus equipamentos é direito de cada morador, que assume integralmente os riscos da prática esportiva, não cabendo ao condomíno esta responsabilidade.

Considere que o condomínio não faz de sua academia fonte de renda, mas sim, proporciona ao morador qualidade de vida. A resposabilidade do condomínio, então, restringe-se à perfeita manutenção dos equipamentos a serem utilizados, e estes sim, se não estiverem em ordem podem ocasionar prejuizos ao condomínio por eventuais danos que possam causa aos usuários.

Portanto, por falta de recomendação médica, o condomínio não poderá ser responsabilizado, pois, a utilização dos equipamentos é critério exclusivo do morador. Sugerimos, tão somente, que os menores de 18 anos sejam acompanhados por responsável ou que o condomínio receba autorização destes para que os adolescentes utilizem os equipamentos, esta seria a única restrição.

Edison Calixto Silva - Especialista em administração patrimonial

Jacques Gassmann Imóveis e Condomínios

Locação de Imóvel: quem paga o IPTU?

O contrato deve estabelecer quem será responsável por esta obrigação

Quem pensa que alugar um imóvel é só pagar o aluguel e pronto, infelizmente está um tanto equivocado. Dentre as responsabilidades do inquilino – ou seja, aquele que ocupa o bem mediante aluguel – há a de pagar o Imposto Predial e territorial Urbano - IPTU.

E essa obrigação é absoluta? Nem sempre. Então, é nesse ponto que nascem as dúvidas.

O IPTU é o imposto cobrado pela Fazenda Municipal, com o qual a municipalidade obtém boa parte de sua receita que poderá ser revertida em melhorias na área habitada, como melhoria dos calçamentos das ruas, coleta de lixo, dentre outras.

O IPTU tem como fato gerador à propriedade, domínio ou posse de propriedade na zona urbana u na sua extensão. Por isso é importante saber onde se começa e termina a zona urbana e a zona rural, uma vez que a essa última se aplica o ITR – Imposto sobre a Propriedade Territorial Rural.

Ah, e o fato dele ser de competência do município, tem apenas uma exceção, quando se refere ao Distrito Federal que é aquele caso sui generis, que as vezes atua como estado e outras como município. O valor do IPTU varia por diversos motivos: extensão da propriedade, se construído, se não construído, valor venal do bem, etc.

Mas voltando ao assunto – IPTU e locação de imóveis – há quem pense ser apenas o proprietário obrigado a pagar o IPTU. Porém existe previsão legal para transferência dessa ‘responsabilidade’ ao inquilino na Lei de Locação:

Art. 22. O locador é obrigado a:

VIII - pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato;

Art. 25. Atribuída ao locatário a responsabilidade pelo pagamento dos tributos, encargos e despesas ordinárias de condomínio, o locador poderá cobrar tais verbas juntamente com o aluguel do mês a que se refiram.

Ou seja, de fato a obrigação é do locador, mas nada impede que seja transferida ao locatário. Tanto o é, que até nos contratos padrões, desses que se compra em qualquer papelaria, muitos já vem com a obrigação de pagar o imposto expresso. Também não vejo como obrigação imoral ou injusta, uma vez que o inquilino vai se beneficiar com a coleta de lixo, calçamento e outras coisitas mas para que o imposto é utilizado, ao menos em tese.

Em síntese, havendo expressamente no contrato de locação que deverá o novo ocupante inquilino pagar o IPTU, sua inadimplência é uma das causas para rescisão da avença.

No fim da disputa, quem bate o martelo é o CONTRATO. Se não há previsão expressa no contrato onde o inquilino será obrigado a pagar o IPTU, então o locador deverá adimpli-lo. Do contrário, o locatário – aquele que paga o aluguel – é quem vai pagar o imposto.

E veja só: o não pagamento do IPTU [quando previsto expressamente] pelo inquilino acarreta em várias conseqüências.

Para o Fisco, independente desse contrato, o inadimplente é aquele que é proprietário do bem imóvel, o titular do seu domínio útil, ou o seu possuidor com animus dominio. Isso se deve ao fato de que no Direito, uma regra estabelecida em lei não pode ser modificada ou mitigada pela simples vontade das partes. Isso é porque o Inquilino é possuidor do bem, mas a sua posse é precária, tem dia certo de acabar, não vontade de se tornar dono – animus dominio. Assim explica o dr. Gurgel:

Observa-se, assim, que toda cláusula no contrato de locação com intuito de transferir a obrigação do pagamento do IPTU do locador ao locatário deverá ser ignorada pelo Fisco.O contrato de locação e sua relação jurídica de direito privado não será capaz de alterar ou modificar a relação jurídico tributária decorrente da determinação legal amparada, em especial, no interesse público.

O entendimento doutrinário e jurispriudencial há muito resolvera a questão. O locador responderá a Execução Fiscal mesmo na existência de contrato de locação com cláusula específica sobre o pagamento do IPTU pelo locatário e inadimplemento do mesmo.

Assim, quando o Município for executar a dívida advinda do inadimplemento do IPTU, quem vai responder é o locador, que poderá depois entrar com ação regressiva contra o inquilino, se for deste último a obrigação contratual pelo pagamento do Imposto.

E ainda, já se observou em algumas comarcas pedidos de Indenização por Dano Moral em razão do inadimplemento do IPTU pelo inquilino – obrigado a pagar por força contratual - sendo inscrito o nome do locador na dívida ativa. Em decisão da lavra da juíza da 11ª Vara Cível de Brasília, houve a condenação de uma inquilina em pagar indenização no valor de R$ 3.000,00.

Por isso, muito cuidado na hora de assinar o contrato de locação. Inquilino, leia todos as cláusulas, tudo, assim como, locador preste atenção nas obrigações pactuadas. O contrato é lei entre as partes e não se importe em ser prolixo e redundante para que os direitos e deveres estejam claros a todo momento.

Fonte: http://www.45graus.com.br. Por: Anna Feijó.

APRENDA A CONTROLAR SUAS FINANÇAS

É comum ouvirmos ou dizermos que “dinheiro não é tudo, nem compra felicidade”.

De qualquer forma, é do conhecimento coletivo que dinheiro é conseqüência e não causa.

Observando melhor o contexto, se a “causa” não for muito bem trabalhada, a “conseqüência” poderá ser desastrosa, ou seja, acarretará em falta de dinheiro.

As idéias aqui abordadas têm por objetivo discorrer sobre um tema simples, porém polêmico, haja vista que não temos a cultura da prevenção, mas sim o do remedeio.

Inicialmente, devemos tratar o assunto com foco restrito, tratando apenas de pessoa comum e suas despesas mensais (fixas e variáveis).

Por este prisma podemos ter diferentes conceitos de gastos, devido a condições sociais diversas. Logo, devemos então considerar dois conceitos básicos: Despesas Fixas e Despesas Variáveis.

Despesas Fixas – Estão relacionadas a gastos periódicos, tais como: aluguel, condomínio, alimentação, plano de saúde, vestimenta, serviços (telefonia, água, energia elétrica, internet, transporte, dentre outras).

Despesas Variáveis – Condizem com gastos, geralmente, em períodos curtos ou pontuais, tendo por exemplo: lazer, viagem, aquisição de bens e investimentos.

Assim, considerando ambos os conceitos, o cidadão comum deveria separar, inicialmente, o valor de suas despesas fixas, para não gastar mais do que comprometeu, utilizando o valor que sobrar para, eventualmente, poupar ou investir. Simples, assim.

Todavia, por costume, menospreza-se a MANUTENÇÃO, apesar do velho provérbio “MELHOR PREVENIR QUE REMEDIAR” ser reiteradamente repetido por todos nós.

Esta questão é bastante subjetiva, pois diz respeito a qualquer pessoa, pois, quando menos se espera, o infortúnio surpreende aquele desprevenido, arrastando seus recursos, causando um prejuízo, que muitas vezes sequer se dá conta.

Típico caso prático: não nos preparamos para guardar dinheiro para a revisão periódica do veículo (luzes, freio, óleo, etc.); não nos preparamos para a pintura da casa ou apartamento. Ou seja, ao adquirirmos um bem ou serviço, não contamos com a sua manutenção. É como se o orçamento prévio para aquisição de algo fosse baseado tão somente em seu valor, menosprezando os custos indiretos.

Agora, ampliando a situação hipotética, trataremos da questão familiar. Se o contexto se restringisse a indivíduo isolado, os percalços seriam reduzidos, contudo envolvendo familiares, o impasse provoca repercussões imensuráveis.

Certamente, até mesmo em família, permanece o conceito individualista, onde alguns provêem e todos gastam, pior, gasta-se sem qualquer planejamento, seja a curto ou a longo prazo.

Quantas pessoas conhecemos que planejam e guardam o valor do seguro e do imposto anual do veículo ou da casa, a matrícula e o material escolar das crianças?

Logo, a prática de planejamento individual ao atingir o grupo familiar, alavanca o prejuízo, uma vez que, não se planejando, o desprevenido pagará caro pela reparação enquanto poderia ter investido na prevenção. Assumirá, também, juros estratosféricos, sejam bancários, de cartões de crédito ou financiamento, por não ter se capitalizado.

A cultura do endividamento atinge, inclusive, comunidades inteiras, assim como os próprios órgãos públicos, sejam municipais, estaduais ou federais, o que não é diferente em comunidades condominiais, independentemente de seu tamanho.

Em condomínio o administrador, por tratá-lo como empresa, até consegue separar e definir com clareza os dois conceitos, isto é, as despesas fixas (manutenções em geral) das despesas variáveis (investimentos e imprevistos).

Ocorre que, muitas vezes, administradores, síndicos e condôminos esquecem que a edificação, bem como seus equipamentos, tem vida útil, deixando de providenciar algumas manutenções preventivas ou, pior, não programando a substituição de alguns itens.

Seguem sugestões para melhor lidar com as finanças e com o patrimônio condominial:

A) Primeiramente, deve-se conhecer todas as suas despesas, separá-las por centro de custo e, projetar o melhor uso das fontes de recurso;

B) Planejar, a curto e médio prazo, as manutenções cotidianas, incluindo os custos no orçamento das despesas fixas mensais;

C) Acompanhar, mensalmente, o fluxo das despesas e receitas, relacionando-as com clareza e praticidade para identificar eventuais distorções e providenciar de pronto as correções que se fizerem necessárias;

D) Priorizar as ações que envolvem a segurança para, posteriormente, dedicar-se a questões de utilidade ou intensificar a manutenção preventiva, elaborando relatórios estatísticos para  visualizar a peridiocidade de manutenção ou substituição de eventual equipamento ou serviço e, por último introduzir benfeitorias de embelezamento;

E) Quanto à rede hidráulica, deve-se planejar a redução de custos com o conserto de colunas, priorizando a troca geral, ao invés de reparar em etapas, o que encarece;

F) Buscar, sempre, soluções mais eficazes e mais econômicas em todo o tipo de despesa, cotando, sempre que possível , ao menos três orçamentos, levando em consideração não só o preço, mas também a qualidade, condições de pagamento, garantia, procedência do produto e referências do prestador de serviço.

Para um ano que promete ser de muito crescimento, esperamos ter colaborado com um conceito básico, mas muito eficiente no controle financeiro e na gestão patrimonial de nossos leitores.

Feliz 2011!

Texto: Edison Calixto Silva: consultor empresarial especializado em gestão de patrimônios.