PERGUNTE QUE A JACQUES RESPONDE Nº 07 - ACADEMIA DE GINÁSTICA NO CONDOMÍNIO

Sou síndico de um condomínio localizado em Santo André e me interesso por matérias de real interesse para todos que moram em condomínios residenciais.

Recentemente solicitei aos condôminos, sugestões de melhoria, as quais serão submetidas à apreciação da Assembléia Extraordinária.

Uma dessas sugestões é a da instalação de uma academia no prédio, como forma de valorizar o nosso imóvel. Tenho as seguintes dúvidas:

1.     para se frequentar uma academia, é exigido exame médico liberando o participante para os exercícios físicos?

2.     hoje, os médicos estão cada vez mais rigorosos em expedir tais atestados, em razão de possíveis danos à saúde e só o fazem após o candidatado se submeter a exames mais específicos (esteira, por exemplo);

3.     supondo que o condomínio instale a academia  e, por infelicidade, haja um  problema de saúde com um condômino mesmo com o atestado de aptidão válido, o condomínio poderá vir a ser responsabilizado?

Resposta:

Nosso intuito é de levar sempre informações úteis para o dia-a-dia dos leitores.

Com relação às dúvidas apresentadas, esclarecemos o seguinte:

É sempre louvável a busca pela garantia e melhora no patrimônio condominial, mais ainda, quando esta busca inclui, também, melhor convívio entre seus moradores e melhores condições de vida.

Assim, com relação à instalação de uma academia, esclarecemos:

Não se pode exigir do condômino o exame médico para exercícios físicos; utilizar as áreas comuns e seus equipamentos é direito de cada morador, que assume integralmente os riscos da prática esportiva, não cabendo ao condomíno esta responsabilidade.

Considere que o condomínio não faz de sua academia fonte de renda, mas sim, proporciona ao morador qualidade de vida. A resposabilidade do condomínio, então, restringe-se à perfeita manutenção dos equipamentos a serem utilizados, e estes sim, se não estiverem em ordem podem ocasionar prejuizos ao condomínio por eventuais danos que possam causa aos usuários.

Portanto, por falta de recomendação médica, o condomínio não poderá ser responsabilizado, pois, a utilização dos equipamentos é critério exclusivo do morador. Sugerimos, tão somente, que os menores de 18 anos sejam acompanhados por responsável ou que o condomínio receba autorização destes para que os adolescentes utilizem os equipamentos, esta seria a única restrição.

Edison Calixto Silva - Especialista em administração patrimonial

Jacques Gassmann Imóveis e Condomínios

PERGUNTE QUE A JACQUES RESPONDE Nº 007

PERGUNTA:

Tenho uma pergunta e gostaria de orientação, sou síndica e tenho um inquilino que quer receber todo mês

o demonstrativo das despesas para, com base nisso, pagar a taxa de condomínio somente das despesas ordinárias,

alegando que não precisa pagar percentual de fundo de reserva, percentual de inadimplência, enfim que não se

tratam de despesas ordinarias, isso é legal da parte dele?

Obrigada, fico no aguardo.

Isabel Napolitano - Sindica  

RESPOSTA:

Primeiramente, gostaríamos de agradecer o contato  e esclarecer que, apesar da aparente controvérsia que versa sobre o tema, a questão deve ser encarada de maneira simples e objetiva, nestes termos:

 a) A prestação de contas é devida a todos os condôminos, que por sua vez também deverá prestá-las a seus locatários;

 b) Pelo teor da apresentação da dúvida, tudo leva a crer que o condômino não apresenta as prestações de contas a seu inquilino. Tendo em vista que o locatário, por força de lei, deve arcar com as despesas ordinárias, tem o direito de ter conhecimento das despesas que lhe cabem; logo tem o direito de receber cópia dos balancetes;

 c) A questão sobre quem pagará por obras, melhorias ou despesas de manutenção deverá ser tratada entre locatário e proprietário, pois, para o Condomínio o que realmente interessa é a receita por inteiro.

De qualquer forma o Condomínio tem o dever de identificar para que tipo de despesa o fundo de reserva foi criado, ou seja, para complementar as despesas ORDINÁRIAS (manutenção) ou para as despesas EXTRAORDINÁRIAS (melhorias), pois, tal fundo nunca poderá atender às duas contas, justamente para não utilizar recursos do proprietário em despesas que cabe ao locatário, assim como o inverso.

Portanto, no seu caso em particular, a primeira providência a ser tomada é identificar o tipo de despesas que foi destinado o fundo de reserva, desde a sua criação, ou até mesmo pelo previsto na própria convenção do condomínio, para então informar proprietários (condôminos) e locatários a que se destina cada título de arrecadação.

Considerando as dúvidas que envolvem o tema, nos colocamos a seu inteiro dispor para eventuais esclarecimentos suplementares, por telefone: 4368-1900 ou por e-mail:juridico@jg1.com.br

Jacques Gassmann Júnior

           Advogado

    OAB-SP nº 83.944

PERGUNTE QUE A JACQUES RESPONDE Nº 006

PERGUNTA:

Moro em condominio de casas geminadas,  ha 23 anos, onde convivemos com tranquilidade e respeito, dentro das possibilidades, devido a desencontro de opiniões, mas conseguimos sobreviver a tudo isso sem brigas nem desafetos. 

Nosso condominio é pequeno, são 14 casas geminadas mas  ele nos oferece área de lazer, com piscina, play ground, campo de futebol (pode ser usado como quadra de volleybol), salão de festas, com cozinha completa para ser usada pelos côndominos, (02) duas saunas, seca e a vapor, e pequeno estacionamento.  Atualmente, estamos com novos moradores, que infelizmente chegaram prontos para quebrar regras, desrespeitar Regimento Interno, modificar fachada de casa , e trazer amigos, familiares, para desfrutarem de todo o espaço destinado aos moradores.  Chega criar mal estar, devido a petulância do condômino.

Agora, esse condômino, quer ter as chaves das dependências do condominio, que estão com o Sindico, para que possa usufruir, quando bem entender das mordomias, se negando a pedir autorização ou abertura de uma Sauna, do Painel de Luz e do salão de festas, visto que sempre está aberto durante o dia, principalmente em finais de semana, feriados, não precisando da autorização do Síndico, apenas as saunas, porque temos duas, é preciso ter cuidado para que não usem as duas ao mesmo tempo.

Como o Síndico pediu para que ele aguardasse a Assembléia para ser discutido o assunto, já que se ele fosse ter as referidas chaves, esse privilégio , também seria estendido aos demais condôminos, visto que a regra é para todos sem distinção.  O prezado condômino, mandou uma Notificação Extra-Judicial para o Síndico, impondo a ele sejam entregues as devidas chaves em suas mãos, dentro de dois (2) dias, após o recebimento da mesma.

O que fazer, diante de tanta petulância, visto que poucos condôminos moram aqui, a maioria é veranista, e o tempo é escasso para tomar atitudes cabíveis em tal situação.

RESPOSTA:

 A exposição dos fatos narra típico exemplo do condômino que não quer se sujeitar às normas do Condomínio.
A princípio todo condômino, a partir do momento que passa a residir no Condomínio, acata tacitamente as regras existentes (Convenção Condominial e Regulamento Interno).
Contudo nada impede que ele não concorde com as normas em vigor e proponha alterá-las.
Até para alterar regras, deve-se atender a regra pré-existente, que normalmente se encontra prevista na Convenção do Condomínio, a qual, via de regra exige quórum.
Jamais é impondo ou manifestando vontade que as regras são alteradas.
Notificações, seja Judicial ou Extrajudicial nada mais são do que manifestação de vontade ou descontentamento, portanto não modificam, criam ou extinguem direitos. 
Assim permanecem inalteradas as disposições da Convenção Condominial e do Regulamento Interno.
Tendo em vista que o interesse deste novo condômino é alterar as regras de uso das áreas comuns do Condomínio, deve-se, primeiramente, atentar se esta matéria se encontra prevista na Convenção do Condomínio ou do Regulamento Interno e quais são os pressupostos a serem cumpridos para alterá-los, que dependerá, seja qual foi a hipótese, de convocação de Assembléia para deliberar sobre este assunto específico.

 

Dr. Jacques Gassmann Júnior
                 advogado

PERGUNTE QUE A JACQUES RESPONDE Nº 0005

Pergunta: Sou síndica de um condomínio com 45 apartamentos desde 2006. A maioria afirma estar contente com a administração , porém, não comparecem às assembléias por causa de um condômino. Dizem que assinariam qualquer documento para retirá-lo do prédio mas sei que é difícil. Esta pessoa perturba o prédio desde a construção. O primeiro síndico sofreu um enfarte e não pôde mais exercer a função. O segundo síndico mudou-se do prédio sem completar o mandato e o terceiro deixou o cargo após dois meses, jogando o "abacaxi" nas mãos da sub-síndica que, por acaso, sou eu. De lá pra cá ele vem fazendo "misérias" no condomínio: buracos nas paredes das garagens, descontrolou os painéis das bombas, mexeu na minuteria que controla as luzes das garagens, furou 3 pneus do meu carro, quebrou a lanterna e riscou desde o porta-malas até o capô, jogou "quilos" de objetos e papéis na piscina do prédio. Providenciamos uma notificação. Quando estávamos reunidos no escritório ele apareceu dizendo que queria assinar a notificação, porém, logo em seguida disse que não assinaria nada sem mostrar ao seu advogado. Quando soube que não poderia retirar o documento do condomínio, gritou, desrespeitou a todos os presentes e ainda ameaçõu dizendo: "Quero ver quem sai vivo daqui." e "Vocês vão ver o que eu vou aprontar neste prédio."

A sub-síndica foi parar no hospital, com pressão alta. Eu, acompanhada de uma conselheira fomos à delegaria e abrimos um boletim de ocorrência. O processo está correndo. Na primeira audiência ele não aceitou o fornecimento de cestas básicas. Então, foi marcada uma nova audiência, com testemunhas, para março. Eu tenho quatro testemunhas que estavam na sala comigo porém ele estava sozinho.

Pergunto: O que se pode fazer com esta pessoa? Pode-se pedir para que ele deixe o prédio como "persona non grata"? Há algo a fazer tal como um abaixo-assinado, um processo ou algo similar? Gostaria muito de ter uma resposta pois os condôminos me perguntam e dão muitos palpites. Obrigada.

Resposta: As condutas praticadas pelo referido condômino é denominado hoje em dia pela legislação como anti-social, que vem a ser aquele indivíduo que pratica atos contrários ao convívio e a paz social, ou seja, qualquer ato que contrarie as normas internas do condomínio, de forma reiterada. A legislação atual não prevê a exclusão de moradia do condômino considerado como anti-social, porém, poderá ser punido com aplicação de multa equivalente ao valor de 05 a 10 vezes o valor da taxa condominial. Entretanto, após a aplicação das multas, permanecer a conduta anti-social, é possível sua exclusão por meio de ação judicial, desde que, convocada assembleia e com a aprovação por ¾ dos condôminos. Caso seja acolhido o pedido de exclusão, vale esclarecer que o condômino anti-social perderá o direito apenas ao uso do imóvel, permanecendo os demais direitos sobre o imóvel. De qualquer forma, é recomendável que o condomínio documente-se quanto aos atos nocivos demonstrando os prejuízos econômicos e sociais provocados pelo indisciplinado tais como: cartas, notificações, advertências ou boletins de ocorrência. Afinal, apesar da previsão constitucional ao direito a propriedade não devem os demais condôminos serem obrigados a conviver com pessoa de perfil nocivo e anti-social.

PERGUNTE QUE A JACQUES RESPONDE Nº 0004

Pergunta: Sou Sindica de um condomínio em São Bernardo do Campo/SP, e gostaria de orientações sobre um caso de um condomino, de apartamento terreo com problemas de infestação de cupim de solo. Qual a responsabilidade do condomínio? Ele pode acionar juridicamente o Condominio? Obs: foi feita a detetização (descupinização) interna do apartamento, mas não das areas externas do condominio.

Resposta: As atribuições do síndico compreendem a manutenção e a conservação das coisas comuns, assim como a prática de atos de defesa dos interesses dos condôminos.

No âmbito da reparação de danos cíveis temos por princípio básico: aquele que causar danos a outro, seja por omissão ou negligência fica obrigado a reparar o dano, conforme prevêem os artigos 186 e 927 do Código Civil.

A infestação de cupim que venha a atingir unidade individual do andar térreo em condomínio equipara-se a infiltração em telhado do condomínio (quando não pertence a apartamento de cobertura) que atinja o andar superior.

Considerando que seja inquestionável que cabe ao condomínio o conserto do telhado para sanar infiltrações que afetem o andar superior; pela mesma linha de raciocínio, cabe ao condomínio proceder à dedetização das áreas comuns para evitar o alastramento da praga provinda do solo, mesmo que afete apenas apartamento que o integra.

Adiciona-se ainda que deva constar na Convenção do Condomínio, mesmo que com outros termos, mas com significado semelhante, que é responsabilidade do síndico “ordenar de imediato as obras urgentes”; sejam obras de manutenção ou conservação.

Ressalte-se que nenhuma outra pessoa tem livre acesso ou pode proceder à descupinização nas áreas comuns que não seja o representante legal do condomínio.

Assim, seria o caso de evitar demanda judicial, visto que o Condomínio, como detentor do domínio das áreas comuns, estaria em significativa desvantagem pela sua responsabilidade direta. Isto sem questionar que, normalmente, a dedetização das áreas comuns deve-se dar a cada seis meses, prazo este de eficácia dos produtos utilizados, conforme divulgado por técnicos em dedetização.

Jacques Gassmann Júnior

PERGUNTE QUE A JACQUES RESPONDE Nº 0003

Pergunta: Gostaria de saber, se em caso de atraso de pgto de condomínio de apartamento alugado o proprietário é responsável pelo pagamento ou se o condomínio pode acionar o morador na justiça. E se no novo código civil ( ou lei) consta algum artigo mencionando essa obrigação.Tal duvida surgiu porque no nosso condomínio tem um morador(aluguel) que deixou de pagar o condomínio e o proprietário se recusa a pagar alegando ser obrigação do locatário e não consegui encontrar nenhum artigo que tratasse do assunto.

Resposta: A definição jurídica de condômino é sinônimo de proprietário, o que significa dizer que a propriedade tem seu domínio dividido por 02 (duas) ou mais pessoas. As despesas condominiais, pela sua natureza, servem para a manutenção e conservação da coisa comum em benefício de todos os condôminos, portanto aquele que é condômino tem a obrigação de contribuir com referidas despesas na proporção de sua fração ideal, conforme determina o inciso I do artigo 1.336 do Código Civil. Logicamente esta responsabilidade pode ser objeto de transação, devendo outrem assumi-la em nome do condômino, caso típico de contrato de locação. De qualquer forma, para o Condomínio, o devedor é sempre o condômino, mesmo que outra pessoa se obrigue perante ao Condomínio de efetuar o pagamento destas despesas, ou seja, a obrigação, objeto de contrato entre o condômino e terceiro, não alteram os direitos e deveres do condômino e nem sua relação para com a propriedade, negando-se a efetuar os pagamentos das contribuições condominiais, o condômino pode e deve ser cobrado judicialmente.

PERGUNTE QUE A JACQUES RESPONDE Nº 0002

Pergunta: Sou Sindico de um condomínio em São Bernardo do Campo, e já algum tempo estamos com problemas de inadimplência, de difícil solução, temos um apartamento que seria para uso do zelador, mas como não temos zelador, o apartamento era alugado, ajudando assim para cobrir as despesas do prédio, infelizmente como o prédio é antigo houve um problema de vazamento no apartamento e no momento não estamos podendo reformar, gostaria de saber se ha possibilidade da venda deste apartamento, usando este dinheiro única e exclusivamente para melhoria no prédio.

Resposta: Com certeza consta na especificação do condomínio o apartamento do zelador é área comum do condomínio, não podendo ser destacado das demais áreas de utilidade em comum, por disposição expressa do § 2º do artigo 1.331 do Código Civil. A idéia de utilizar o apartamento para auferir receita por meio de locação tem se tornado prática comum, o que nem sempre é suficiente para equilibrar as contas do condomínio. É de amplo conhecimento que o condomínio se trata de pessoa jurídica de fato, criado por força da lei para dividir as despesas comuns. A receitado condomínio advém da contribuição de seus condôminos. Dificuldades financeiras condominiais só poderão ser resolvidas pelos condôminos em assembleia. A variação das taxas cobradas pelos serviços públicos, o aumento nas despesas condominiais e do percentual de inadimplência devem ser previamente demonstrados em PREVISÃO ORÇAMENTÁRIA, a qual deve servir de base para aprovar o valor da taxa condominial em assembléia geral, apenas após a elaboração e aprovação da previsão orçamentária é que se poderá reverter ou corrigir o estado de penúria sofrido pelo condomínio, sendo certo que deverá priorizar a cobrança judicial dos inadimplentes.

PERGUNTE QUE A JACQUES RESPONDE Nº 0001

Pergunta: Olá. Sou zelador de um condomínio em São Bernardo do Campo há 10 anos. Nunca morei no condominio. Moro em minha própria casa. Não recebo auxilio moradia. Eu teria direito a receber este auxilio?

Resposta: O salário habitação é benefício concedido ao empregado que mora no local de trabalho, assim definido pela convenção coletiva da categoria em vigor. Alias “ salário habitação” não é termo adequado para denominar este benefício, que se trata de valor acrescido e igualmente debitado na folha de pagamento mensalmente, apenas para cálculo de alguns benefícios, como INSS, FGTS, entre outros, não tendo caráter de pagamento, propriamente dito., seria melhor tratá-locomo auxilio moradia. Este benefício conforme acima mencionado, é concedido apenas ao empregado que resida no condomínio, ou seja, não residindo no condomínio não tem direito ao benefício. Esclarecendo melhor, a moradia oferecida gratuitamente não é obrigatória, muito pelo contrário, tem caráter opcional independente da função do empregado no condomínio.