domingo, 28 de fevereiro de 2010

RESPONSABILIDADE CIVIL DO SÍNDICO EM CONDOMÍNIOS

Este artigo visa auxiliar e esclarecer quanto as extensões dos atos do administrador e seus reflexos no mundo jurídico.


Cabe, inicialmente, estabelecer as diferenças entre OBRIGAÇÕES e RESPONSABILIDADES.

O termo OBRIGAÇÃO diz respeito a algo que nos propomos a fazer, a partir do momento em que aceitamos uma incumbência ou firmamos um contrato, ou seja, o dever se cumprir um acordo, uma tarefa ou qualquer determinação escrita, tácita ou legal imposta à uma determinada pessoa ou grupo.

Já o termo RESPONSABILIDADE, do latim re-spondere, que como idéia principal a garantia de compensação de prejuízo causado. Juridicamente, corresponde aos efeitos do obrigado, quando não cumpre a sua obrigação ou a cumpre de maneira diversa do estabelecido, podendo também sua definição atingir tanto atos comissivos como omissivos, ou seja, a omissão também rega responsabilidades ao agente omisso.

Portanto, o tema a seguir é sobre a RESPONSABILIDADE CIVIL, previsto no Código Civil e em legislações especiais, a fim de se alertar acerca dos efeitos danosos ao próprio síndico por atos praticados durante sua gestão.

Em princípio, para quem sofreu o dano poderá exigir do próprio condomínio o ressarcimento, que, após apurar a questão de culpabilidade poderá, em ação própria, retroagir e exigir do síndico o prejuízo, lhe cobrando o ressarcimento devido.

Para melhor compreensão desta lógica, vamos seguir o próprio Código Civil e analisar alguns de seus artigos, que tratam deste assunto:

Artigo 186 dispõe que “aquele que por ação ou omissão, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, comete ato ilícito”.

Ao cometer o ato ilícito, nasce o direito do prejudicado a exigir a responsabilidade do agente que cometeu o dano, amparado pelo Artigo 927, que dispõe que o agente fica obrigado a reparar o dano causado.

O parágrafo único do artigo 927 estabelece a responsabilidade objetiva acerca do ressarcimento, ou seja, reforça que o condomínio, dependendo da situação, será o principal responsável pelo ressarcimento do prejuízo, independentemente da apuração de culpa, caso em que, o síndico será alcançado em um segundo momento.

Ao ser alcançado na responsabilidade, pelo prejuízo causado, poderá os bens do síndico responder pelo ressarcimento, conforme dispõe o artigo 942 do Código Civil.

Nos artigos 1.347 a 1.356, que tratam da administração condominial e sobre as atribuições do síndico, não trazem em seu escopo quanto a questão da responsabilidade. Assim, em virtude da aparente lacuna nesta seção específica do código, deve-se recorrer aos artigos 653 a 691 que tratam das responsabilidades do mandatário.

Apesar de uma pequena corrente doutrinária dizer o contrário, não existe relação de consumo entre condomínio e condôminos, isso porque, confundir-se-ia a figura do prestador de serviço com o próprio consumidor, logo, não será o CDC - Código de Defesa do Consumidor - fonte para discutir direitos desta natureza.

Na verdade, ao pagar sua cota condominial, o condômino não está pagando por serviços recebidos, mas sim, pelo rateio de despesas que ele próprio condômino esta gerando, mensalmente.

Resta, finalmente, a questão da responsabilidade penal por atos praticados pelo síndico, mesmo que por omissão.

Para que exista imputabilidade do crime ao agente, deve haver um nexo ou liame entre o fato e o resultado. Assim, estabelecido este nexo causal, tanto a ação, quanto a omissão coloca o agente em condição de culpabilidade, como dispõe o artigo 13 do Código Penal.

Alguns exemplos práticos de responsabilidade civil do síndico por ações ou omissões em sua gestão:

a) Instalação de brinquedos fora dos padrões exigidos;

b) Falta de manutenção nos reservatórios de água;

c) Falta de manutenção nos elevadores;

d) Falta de contratação de seguro;

e) Falta de recarga de extintores, para-raio e demais equipamentos de segurança;

f) Falta de prestação de contas;

g) Utilização indevida dos recursos financeiros do condomínio;

Conclui-se, portanto, dos exemplos acima citados que tanto por omissão, como por negligência ou imprudência, o síndico responderá pelos atos danosos ao condomínio, atribuídos à sua gestão.

Finalmente, além da responsabilidade civil, dependendo do dano causado, responderá o síndico criminalmente pelo ato ou omissão relativas às suas atribuições.

Espero ter contribuído o mínimo para entendimento deste tema que, apesar de complexo, coloca em risco, diariamente, os administradores de condomínio, em especial seus representantes diretos, os síndicos.

Aos leitores que desejarem encaminhem suas dúvidas através do e-mail: contato@jg1.com.br para que possamos aprimorar ainda mais este meio de comunicação com nossos clientes, parceiros e amigos.

Edison Calixto
Consultor especializado em administração patrimonial
E-mail: edison.calixto@gmail.com

2 comentários:

  1. Sou condômino de um prédio, tendo o seguinte problema: A taxa de condomínio é obrigatória (normal)e a contribuição para eventos (contribuição espontânea, porém, no balancete condomínal vem tudo junto, inclusive havendo transferências de dinheiro do condomínio para eventos. Como não pago a contribuição de eventos é correto aceitar esta situação.

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  2. Prezado leitor,
    A natureza ordinária e extraordinária de despesas condominiais não se confunde, tampouco podem ser unificadas.
    A medida é prevista tanto em convenção, quando na legislação que rege o cotidiano condominial.
    Além das previsões nos estatutos condominiais e Código Civil, a Lei de Locação também coíbe a unificação de contas, pois, com isso não seria possível separar o que compete ao LOCADOR e ao LOCATÁRIO pagar, fator claro disposto naquela Lei.
    Portanto, não se deve permitir nem aceitar tal situação.

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