Pergunta do Internauta

Estamos de volta com a seção do Blog onde o internauta pergunta e nossos especialista respondem.

A pergunta é a seguinte:

Em caso de renúncia do sindico, tendo sido preservado os preceitos legais, e, por ocasião da AGE especialmente realizada para eleição de novo sindico com sua prestação de contas, nenhum dos presentes se propõe a assumir a sindicância, como fica a situação do sindico renunciante? Ele continua, mesmo tendo renunciado, a ter responsabilidades. 

A resposta de nosso especialista é a seguinte:

Primeiramente, ninguém pode ser inscrito ou mantido em cargo, função ou emprego contra sua vontade. Seja qual for o prisma da análise o mandatário, administrador, ou qualquer pessoa investida em cargo que lhe foi confiado, responderá pelos atos praticados em sua gestão.

Dúvidas? Mande para contato@jg1.com.br

Como declarar a compra e a venda de imóveis

A Receita Federal espera receber 26 milhões de declarações em 2013. Todos os contribuintes que receberam no ano passado rendimentos tributáveis superiores a 24.556,65 reais precisam prestar contas ao Fisco. Quem deixar de entregar o IR 2013 pode ser multado em 165,74 reais ou ser obrigado a pagar 20% do valor do imposto devido. A pergunta abaixo pode ajudá-lo a preencher sua declaração de renda.

Vendi o meu apartamento no ano passado, mas não tive lucro com o negócio. Utilizei o dinheiro para pagar parte de um outro imóvel que está, em parte, financiado. Como devo proceder para declarar a operação?

É preciso preencher a declaração em duas partes. Na primeira, o contribuinte deverá clicar no campo de discriminação da ficha de bens e direito e informar sobre a venda do imóvel. É preciso detalhar o valor e os dados do comprador. Lembrando que o campo "situação do bem em 31/12/2012" deverá continuar zerado.

Na segunda parte, uma nova ficha de bens e direito vai constar a compra do novo imóvel. O preenchimento será a soma do valor recebido na venda mais as prestações que foram pagas até 31 de dezembro.

A Receita Federal mantém uma lista de perguntas e respostas das dúvidas mais frequentes clique aqui. 

Fonte: Veja

Pelo 4º ano consecutivo - CERTIFICAÇÃO PQE 2012 - Programa de Qualidade Essencial

JACQUES GASSMANN IMÓVEIS E CONDOMÍNIOS conquista, pelo 4º ano consecutivo a Certificação emitida pelo SECOVI - PQE - Programa de Qualidade Essencial - Certificação 2.012.

Vide publicação das empresas certificadas publicado no Jornal "O Estado de S.Paulo", Caderno Economia, página B7.

Quem ganha com isso é você, que faz parte de uma empresa que investe nos talentos internos, se preocupa com a qualidade da prestação de serviços e no desenvolvimento do profissional.

PARABÉNS PARA TODA A EQUIPE DA JACQUES GASSMANN IMÓVEIS E CONDOMÍNIOS.

BUSCA POR IMÓVEL DE ALUGUEL LEVA 6 MESES

Vide matéria publicada no Diario do Grande ABC do dia 15/01/2012 onde a JACQUES GASSMANN IMÓVEIS E CONDOMÍNIOS participa de entrevista sobre locação de imóveis:

Mais um ano passou e a situação está cada vez pior para quem procura residência para alugar na região. A espera pode ser longa até que o interessado encontre imóvel que se encaixe na sua preferência. No entanto, há fator que vem dificultando este caminho: a oferta enxuta de unidades para locação.

Com poucas casas para alugar na região, os locatários vem enfrentando, em média, seis meses de procura pelo cantinho especial. E se a preferência for por imóveis com dois dormitórios e uma vaga na garagem, as chances são menores. Imóveis com essas características são os mais procurados porque atendem a todos os gostos, desde o solteiro ou estudante, até as famílias que querem quarto para os filhos.

"A oferta está bem menor do que a demanda", afirma o delegado do Conselho Regional de Corretores de Imóveis, Alvarino Lemes. "A história é longa. É muita procura por casas e apartamentos. E tem muita gente aguardando nos cadastros das imobiliárias", destaca.

Mesmo com a disparidade entre o mercado imobiliário de cada uma das sete cidades, Lemes diz que o cenário de pouca oferta se repete em todas.

Em São Caetano, por exemplo, que tem a menor área territorial da região, com 15,6 quilômetros quadrados, o mercado da construção está muito aquecido e as casas antigas, que muitas vezes eram alugadas, vem dando espaço para obras de prédios com vários andares.

Em Mauá, destacou Lemes, as listas de espera também são grandes. Mesmo com o elevado número de empreendimentos em construção cujas unidades se encaixam dentro dos limites do programa Minha Casa, Minha Vida, o que contribui para desafogar o mercado de locação, os interessados não escapam de alguns meses de procura.

A corretora Selma Costa, da imobiliária Pérola da Serra, explica que em Ribeirão Pires a procura é elevada, principalmente, por imóveis de um e dois dormitórios. "Temos que ligar para os amigos de outras imobiliárias perguntando se eles têm casas disponíveis para alugar. Se surge uma casa, é locada bem rápido. Quem procura não tem muita escolha por aqui."

Enquanto Selma concedia entrevista para a equipe do Diário, ela atendeu duas vezes o telefone. Ambas ligações eram de clientes em busca de casas para alugar, no entanto, a corretora teve que informa-los que não havia imóveis disponíveis.

Economista e proprietário da imobiliária Eurocasa em Diadema, Ailton Fernandes, explicou que as faculdades da região elevam ainda mais a demanda por locação. No município, por exemplo, propriedades no Centro são mais requisitadas. "Tenho até cliente que veio de Manaus para morar aqui e estudar", revela, brincando que os clientes reais estão no Amazonas, pois são os pais que pagam, na maioria das vezes, as moradias dos filhos estudantes.

Em São Bernardo, o bairro Rudge Ramos é o mais procurado por interessados em residências, diz o consultor empresarial Edison Calixto, da imobiliária Jacques Gassmann. E os estudantes são maioria, tendo em vista que várias faculdades estão próximas, como a Universidade Metodista de São Paulo e o Instituto de Tecnologia Mauá, que está localizado na divisa entre São Caetano e São Bernardo.

Calixto acredita que seis meses de procura é período médio real em São Bernardo. E soma à oferta reduzida e preferências do locatário mais um fator que diminui as chances de encontrar o imóvel certo: "Muitas vezes há restrições dos proprietários quanto aos locatários", diz.

Moradores pagam entre R$ 350 e R$ 3.000 para morar

Diferentemente do que ocorre no mercado de venda, em que o metro quadrado valoriza com grande velocidade, os preços cobrados pelos locadores são freados pela falta de renda dos locatários. E hoje quem encontrar oportunidades na região terá mensalidades entre R$ 350 e R$ 3.000, em média. Quanto menos dormitórios e vagas na garagem, maior a chance de o aluguel ser mais baixo.

A localização da residência também influencia no valor da locação, mas com menor intensidade do que no mercado de venda. Enquanto o aluguel médio de um apartamento com dois quartos e uma vaga na garagem em Ribeirão Pires é de R$ 800, em Mauá gira em torno de R$ 1.000 e em São Bernardo cerca de R$ 1.500. Em Diadema, o proprietário da Eurocasa Ailton Fernande destaca que no Centro os aluguéis são mais altos pela proximidade ao Trólebus.

"Na maioria das vezes as pessoas optam por apartamento, mesmo preferindo uma casa. Elas dão preferência para a sensação de segurança que um edifício proporciona", diz o consultor Edison Calixto.

BOAS FESTAS!!!

PERGUNTE QUE A JACQUES RESPONDE Nº 07 - ACADEMIA DE GINÁSTICA NO CONDOMÍNIO

Sou síndico de um condomínio localizado em Santo André e me interesso por matérias de real interesse para todos que moram em condomínios residenciais.

Recentemente solicitei aos condôminos, sugestões de melhoria, as quais serão submetidas à apreciação da Assembléia Extraordinária.

Uma dessas sugestões é a da instalação de uma academia no prédio, como forma de valorizar o nosso imóvel. Tenho as seguintes dúvidas:

1.     para se frequentar uma academia, é exigido exame médico liberando o participante para os exercícios físicos?

2.     hoje, os médicos estão cada vez mais rigorosos em expedir tais atestados, em razão de possíveis danos à saúde e só o fazem após o candidatado se submeter a exames mais específicos (esteira, por exemplo);

3.     supondo que o condomínio instale a academia  e, por infelicidade, haja um  problema de saúde com um condômino mesmo com o atestado de aptidão válido, o condomínio poderá vir a ser responsabilizado?

Resposta:

Nosso intuito é de levar sempre informações úteis para o dia-a-dia dos leitores.

Com relação às dúvidas apresentadas, esclarecemos o seguinte:

É sempre louvável a busca pela garantia e melhora no patrimônio condominial, mais ainda, quando esta busca inclui, também, melhor convívio entre seus moradores e melhores condições de vida.

Assim, com relação à instalação de uma academia, esclarecemos:

Não se pode exigir do condômino o exame médico para exercícios físicos; utilizar as áreas comuns e seus equipamentos é direito de cada morador, que assume integralmente os riscos da prática esportiva, não cabendo ao condomíno esta responsabilidade.

Considere que o condomínio não faz de sua academia fonte de renda, mas sim, proporciona ao morador qualidade de vida. A resposabilidade do condomínio, então, restringe-se à perfeita manutenção dos equipamentos a serem utilizados, e estes sim, se não estiverem em ordem podem ocasionar prejuizos ao condomínio por eventuais danos que possam causa aos usuários.

Portanto, por falta de recomendação médica, o condomínio não poderá ser responsabilizado, pois, a utilização dos equipamentos é critério exclusivo do morador. Sugerimos, tão somente, que os menores de 18 anos sejam acompanhados por responsável ou que o condomínio receba autorização destes para que os adolescentes utilizem os equipamentos, esta seria a única restrição.

Edison Calixto Silva - Especialista em administração patrimonial

Jacques Gassmann Imóveis e Condomínios

Locação de Imóvel: quem paga o IPTU?

O contrato deve estabelecer quem será responsável por esta obrigação

Quem pensa que alugar um imóvel é só pagar o aluguel e pronto, infelizmente está um tanto equivocado. Dentre as responsabilidades do inquilino – ou seja, aquele que ocupa o bem mediante aluguel – há a de pagar o Imposto Predial e territorial Urbano - IPTU.

E essa obrigação é absoluta? Nem sempre. Então, é nesse ponto que nascem as dúvidas.

O IPTU é o imposto cobrado pela Fazenda Municipal, com o qual a municipalidade obtém boa parte de sua receita que poderá ser revertida em melhorias na área habitada, como melhoria dos calçamentos das ruas, coleta de lixo, dentre outras.

O IPTU tem como fato gerador à propriedade, domínio ou posse de propriedade na zona urbana u na sua extensão. Por isso é importante saber onde se começa e termina a zona urbana e a zona rural, uma vez que a essa última se aplica o ITR – Imposto sobre a Propriedade Territorial Rural.

Ah, e o fato dele ser de competência do município, tem apenas uma exceção, quando se refere ao Distrito Federal que é aquele caso sui generis, que as vezes atua como estado e outras como município. O valor do IPTU varia por diversos motivos: extensão da propriedade, se construído, se não construído, valor venal do bem, etc.

Mas voltando ao assunto – IPTU e locação de imóveis – há quem pense ser apenas o proprietário obrigado a pagar o IPTU. Porém existe previsão legal para transferência dessa ‘responsabilidade’ ao inquilino na Lei de Locação:

Art. 22. O locador é obrigado a:

VIII - pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato;

Art. 25. Atribuída ao locatário a responsabilidade pelo pagamento dos tributos, encargos e despesas ordinárias de condomínio, o locador poderá cobrar tais verbas juntamente com o aluguel do mês a que se refiram.

Ou seja, de fato a obrigação é do locador, mas nada impede que seja transferida ao locatário. Tanto o é, que até nos contratos padrões, desses que se compra em qualquer papelaria, muitos já vem com a obrigação de pagar o imposto expresso. Também não vejo como obrigação imoral ou injusta, uma vez que o inquilino vai se beneficiar com a coleta de lixo, calçamento e outras coisitas mas para que o imposto é utilizado, ao menos em tese.

Em síntese, havendo expressamente no contrato de locação que deverá o novo ocupante inquilino pagar o IPTU, sua inadimplência é uma das causas para rescisão da avença.

No fim da disputa, quem bate o martelo é o CONTRATO. Se não há previsão expressa no contrato onde o inquilino será obrigado a pagar o IPTU, então o locador deverá adimpli-lo. Do contrário, o locatário – aquele que paga o aluguel – é quem vai pagar o imposto.

E veja só: o não pagamento do IPTU [quando previsto expressamente] pelo inquilino acarreta em várias conseqüências.

Para o Fisco, independente desse contrato, o inadimplente é aquele que é proprietário do bem imóvel, o titular do seu domínio útil, ou o seu possuidor com animus dominio. Isso se deve ao fato de que no Direito, uma regra estabelecida em lei não pode ser modificada ou mitigada pela simples vontade das partes. Isso é porque o Inquilino é possuidor do bem, mas a sua posse é precária, tem dia certo de acabar, não vontade de se tornar dono – animus dominio. Assim explica o dr. Gurgel:

Observa-se, assim, que toda cláusula no contrato de locação com intuito de transferir a obrigação do pagamento do IPTU do locador ao locatário deverá ser ignorada pelo Fisco.O contrato de locação e sua relação jurídica de direito privado não será capaz de alterar ou modificar a relação jurídico tributária decorrente da determinação legal amparada, em especial, no interesse público.

O entendimento doutrinário e jurispriudencial há muito resolvera a questão. O locador responderá a Execução Fiscal mesmo na existência de contrato de locação com cláusula específica sobre o pagamento do IPTU pelo locatário e inadimplemento do mesmo.

Assim, quando o Município for executar a dívida advinda do inadimplemento do IPTU, quem vai responder é o locador, que poderá depois entrar com ação regressiva contra o inquilino, se for deste último a obrigação contratual pelo pagamento do Imposto.

E ainda, já se observou em algumas comarcas pedidos de Indenização por Dano Moral em razão do inadimplemento do IPTU pelo inquilino – obrigado a pagar por força contratual - sendo inscrito o nome do locador na dívida ativa. Em decisão da lavra da juíza da 11ª Vara Cível de Brasília, houve a condenação de uma inquilina em pagar indenização no valor de R$ 3.000,00.

Por isso, muito cuidado na hora de assinar o contrato de locação. Inquilino, leia todos as cláusulas, tudo, assim como, locador preste atenção nas obrigações pactuadas. O contrato é lei entre as partes e não se importe em ser prolixo e redundante para que os direitos e deveres estejam claros a todo momento.

Fonte: http://www.45graus.com.br. Por: Anna Feijó.