BOAS FESTAS!!!

PERGUNTE QUE A JACQUES RESPONDE Nº 07 - ACADEMIA DE GINÁSTICA NO CONDOMÍNIO

Sou síndico de um condomínio localizado em Santo André e me interesso por matérias de real interesse para todos que moram em condomínios residenciais.

Recentemente solicitei aos condôminos, sugestões de melhoria, as quais serão submetidas à apreciação da Assembléia Extraordinária.

Uma dessas sugestões é a da instalação de uma academia no prédio, como forma de valorizar o nosso imóvel. Tenho as seguintes dúvidas:

1.     para se frequentar uma academia, é exigido exame médico liberando o participante para os exercícios físicos?

2.     hoje, os médicos estão cada vez mais rigorosos em expedir tais atestados, em razão de possíveis danos à saúde e só o fazem após o candidatado se submeter a exames mais específicos (esteira, por exemplo);

3.     supondo que o condomínio instale a academia  e, por infelicidade, haja um  problema de saúde com um condômino mesmo com o atestado de aptidão válido, o condomínio poderá vir a ser responsabilizado?

Resposta:

Nosso intuito é de levar sempre informações úteis para o dia-a-dia dos leitores.

Com relação às dúvidas apresentadas, esclarecemos o seguinte:

É sempre louvável a busca pela garantia e melhora no patrimônio condominial, mais ainda, quando esta busca inclui, também, melhor convívio entre seus moradores e melhores condições de vida.

Assim, com relação à instalação de uma academia, esclarecemos:

Não se pode exigir do condômino o exame médico para exercícios físicos; utilizar as áreas comuns e seus equipamentos é direito de cada morador, que assume integralmente os riscos da prática esportiva, não cabendo ao condomíno esta responsabilidade.

Considere que o condomínio não faz de sua academia fonte de renda, mas sim, proporciona ao morador qualidade de vida. A resposabilidade do condomínio, então, restringe-se à perfeita manutenção dos equipamentos a serem utilizados, e estes sim, se não estiverem em ordem podem ocasionar prejuizos ao condomínio por eventuais danos que possam causa aos usuários.

Portanto, por falta de recomendação médica, o condomínio não poderá ser responsabilizado, pois, a utilização dos equipamentos é critério exclusivo do morador. Sugerimos, tão somente, que os menores de 18 anos sejam acompanhados por responsável ou que o condomínio receba autorização destes para que os adolescentes utilizem os equipamentos, esta seria a única restrição.

Edison Calixto Silva - Especialista em administração patrimonial

Jacques Gassmann Imóveis e Condomínios

Locação de Imóvel: quem paga o IPTU?

O contrato deve estabelecer quem será responsável por esta obrigação

Quem pensa que alugar um imóvel é só pagar o aluguel e pronto, infelizmente está um tanto equivocado. Dentre as responsabilidades do inquilino – ou seja, aquele que ocupa o bem mediante aluguel – há a de pagar o Imposto Predial e territorial Urbano - IPTU.

E essa obrigação é absoluta? Nem sempre. Então, é nesse ponto que nascem as dúvidas.

O IPTU é o imposto cobrado pela Fazenda Municipal, com o qual a municipalidade obtém boa parte de sua receita que poderá ser revertida em melhorias na área habitada, como melhoria dos calçamentos das ruas, coleta de lixo, dentre outras.

O IPTU tem como fato gerador à propriedade, domínio ou posse de propriedade na zona urbana u na sua extensão. Por isso é importante saber onde se começa e termina a zona urbana e a zona rural, uma vez que a essa última se aplica o ITR – Imposto sobre a Propriedade Territorial Rural.

Ah, e o fato dele ser de competência do município, tem apenas uma exceção, quando se refere ao Distrito Federal que é aquele caso sui generis, que as vezes atua como estado e outras como município. O valor do IPTU varia por diversos motivos: extensão da propriedade, se construído, se não construído, valor venal do bem, etc.

Mas voltando ao assunto – IPTU e locação de imóveis – há quem pense ser apenas o proprietário obrigado a pagar o IPTU. Porém existe previsão legal para transferência dessa ‘responsabilidade’ ao inquilino na Lei de Locação:

Art. 22. O locador é obrigado a:

VIII - pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato;

Art. 25. Atribuída ao locatário a responsabilidade pelo pagamento dos tributos, encargos e despesas ordinárias de condomínio, o locador poderá cobrar tais verbas juntamente com o aluguel do mês a que se refiram.

Ou seja, de fato a obrigação é do locador, mas nada impede que seja transferida ao locatário. Tanto o é, que até nos contratos padrões, desses que se compra em qualquer papelaria, muitos já vem com a obrigação de pagar o imposto expresso. Também não vejo como obrigação imoral ou injusta, uma vez que o inquilino vai se beneficiar com a coleta de lixo, calçamento e outras coisitas mas para que o imposto é utilizado, ao menos em tese.

Em síntese, havendo expressamente no contrato de locação que deverá o novo ocupante inquilino pagar o IPTU, sua inadimplência é uma das causas para rescisão da avença.

No fim da disputa, quem bate o martelo é o CONTRATO. Se não há previsão expressa no contrato onde o inquilino será obrigado a pagar o IPTU, então o locador deverá adimpli-lo. Do contrário, o locatário – aquele que paga o aluguel – é quem vai pagar o imposto.

E veja só: o não pagamento do IPTU [quando previsto expressamente] pelo inquilino acarreta em várias conseqüências.

Para o Fisco, independente desse contrato, o inadimplente é aquele que é proprietário do bem imóvel, o titular do seu domínio útil, ou o seu possuidor com animus dominio. Isso se deve ao fato de que no Direito, uma regra estabelecida em lei não pode ser modificada ou mitigada pela simples vontade das partes. Isso é porque o Inquilino é possuidor do bem, mas a sua posse é precária, tem dia certo de acabar, não vontade de se tornar dono – animus dominio. Assim explica o dr. Gurgel:

Observa-se, assim, que toda cláusula no contrato de locação com intuito de transferir a obrigação do pagamento do IPTU do locador ao locatário deverá ser ignorada pelo Fisco.O contrato de locação e sua relação jurídica de direito privado não será capaz de alterar ou modificar a relação jurídico tributária decorrente da determinação legal amparada, em especial, no interesse público.

O entendimento doutrinário e jurispriudencial há muito resolvera a questão. O locador responderá a Execução Fiscal mesmo na existência de contrato de locação com cláusula específica sobre o pagamento do IPTU pelo locatário e inadimplemento do mesmo.

Assim, quando o Município for executar a dívida advinda do inadimplemento do IPTU, quem vai responder é o locador, que poderá depois entrar com ação regressiva contra o inquilino, se for deste último a obrigação contratual pelo pagamento do Imposto.

E ainda, já se observou em algumas comarcas pedidos de Indenização por Dano Moral em razão do inadimplemento do IPTU pelo inquilino – obrigado a pagar por força contratual - sendo inscrito o nome do locador na dívida ativa. Em decisão da lavra da juíza da 11ª Vara Cível de Brasília, houve a condenação de uma inquilina em pagar indenização no valor de R$ 3.000,00.

Por isso, muito cuidado na hora de assinar o contrato de locação. Inquilino, leia todos as cláusulas, tudo, assim como, locador preste atenção nas obrigações pactuadas. O contrato é lei entre as partes e não se importe em ser prolixo e redundante para que os direitos e deveres estejam claros a todo momento.

Fonte: http://www.45graus.com.br. Por: Anna Feijó.

APRENDA A CONTROLAR SUAS FINANÇAS

É comum ouvirmos ou dizermos que “dinheiro não é tudo, nem compra felicidade”.

De qualquer forma, é do conhecimento coletivo que dinheiro é conseqüência e não causa.

Observando melhor o contexto, se a “causa” não for muito bem trabalhada, a “conseqüência” poderá ser desastrosa, ou seja, acarretará em falta de dinheiro.

As idéias aqui abordadas têm por objetivo discorrer sobre um tema simples, porém polêmico, haja vista que não temos a cultura da prevenção, mas sim o do remedeio.

Inicialmente, devemos tratar o assunto com foco restrito, tratando apenas de pessoa comum e suas despesas mensais (fixas e variáveis).

Por este prisma podemos ter diferentes conceitos de gastos, devido a condições sociais diversas. Logo, devemos então considerar dois conceitos básicos: Despesas Fixas e Despesas Variáveis.

Despesas Fixas – Estão relacionadas a gastos periódicos, tais como: aluguel, condomínio, alimentação, plano de saúde, vestimenta, serviços (telefonia, água, energia elétrica, internet, transporte, dentre outras).

Despesas Variáveis – Condizem com gastos, geralmente, em períodos curtos ou pontuais, tendo por exemplo: lazer, viagem, aquisição de bens e investimentos.

Assim, considerando ambos os conceitos, o cidadão comum deveria separar, inicialmente, o valor de suas despesas fixas, para não gastar mais do que comprometeu, utilizando o valor que sobrar para, eventualmente, poupar ou investir. Simples, assim.

Todavia, por costume, menospreza-se a MANUTENÇÃO, apesar do velho provérbio “MELHOR PREVENIR QUE REMEDIAR” ser reiteradamente repetido por todos nós.

Esta questão é bastante subjetiva, pois diz respeito a qualquer pessoa, pois, quando menos se espera, o infortúnio surpreende aquele desprevenido, arrastando seus recursos, causando um prejuízo, que muitas vezes sequer se dá conta.

Típico caso prático: não nos preparamos para guardar dinheiro para a revisão periódica do veículo (luzes, freio, óleo, etc.); não nos preparamos para a pintura da casa ou apartamento. Ou seja, ao adquirirmos um bem ou serviço, não contamos com a sua manutenção. É como se o orçamento prévio para aquisição de algo fosse baseado tão somente em seu valor, menosprezando os custos indiretos.

Agora, ampliando a situação hipotética, trataremos da questão familiar. Se o contexto se restringisse a indivíduo isolado, os percalços seriam reduzidos, contudo envolvendo familiares, o impasse provoca repercussões imensuráveis.

Certamente, até mesmo em família, permanece o conceito individualista, onde alguns provêem e todos gastam, pior, gasta-se sem qualquer planejamento, seja a curto ou a longo prazo.

Quantas pessoas conhecemos que planejam e guardam o valor do seguro e do imposto anual do veículo ou da casa, a matrícula e o material escolar das crianças?

Logo, a prática de planejamento individual ao atingir o grupo familiar, alavanca o prejuízo, uma vez que, não se planejando, o desprevenido pagará caro pela reparação enquanto poderia ter investido na prevenção. Assumirá, também, juros estratosféricos, sejam bancários, de cartões de crédito ou financiamento, por não ter se capitalizado.

A cultura do endividamento atinge, inclusive, comunidades inteiras, assim como os próprios órgãos públicos, sejam municipais, estaduais ou federais, o que não é diferente em comunidades condominiais, independentemente de seu tamanho.

Em condomínio o administrador, por tratá-lo como empresa, até consegue separar e definir com clareza os dois conceitos, isto é, as despesas fixas (manutenções em geral) das despesas variáveis (investimentos e imprevistos).

Ocorre que, muitas vezes, administradores, síndicos e condôminos esquecem que a edificação, bem como seus equipamentos, tem vida útil, deixando de providenciar algumas manutenções preventivas ou, pior, não programando a substituição de alguns itens.

Seguem sugestões para melhor lidar com as finanças e com o patrimônio condominial:

A) Primeiramente, deve-se conhecer todas as suas despesas, separá-las por centro de custo e, projetar o melhor uso das fontes de recurso;

B) Planejar, a curto e médio prazo, as manutenções cotidianas, incluindo os custos no orçamento das despesas fixas mensais;

C) Acompanhar, mensalmente, o fluxo das despesas e receitas, relacionando-as com clareza e praticidade para identificar eventuais distorções e providenciar de pronto as correções que se fizerem necessárias;

D) Priorizar as ações que envolvem a segurança para, posteriormente, dedicar-se a questões de utilidade ou intensificar a manutenção preventiva, elaborando relatórios estatísticos para  visualizar a peridiocidade de manutenção ou substituição de eventual equipamento ou serviço e, por último introduzir benfeitorias de embelezamento;

E) Quanto à rede hidráulica, deve-se planejar a redução de custos com o conserto de colunas, priorizando a troca geral, ao invés de reparar em etapas, o que encarece;

F) Buscar, sempre, soluções mais eficazes e mais econômicas em todo o tipo de despesa, cotando, sempre que possível , ao menos três orçamentos, levando em consideração não só o preço, mas também a qualidade, condições de pagamento, garantia, procedência do produto e referências do prestador de serviço.

Para um ano que promete ser de muito crescimento, esperamos ter colaborado com um conceito básico, mas muito eficiente no controle financeiro e na gestão patrimonial de nossos leitores.

Feliz 2011!

Texto: Edison Calixto Silva: consultor empresarial especializado em gestão de patrimônios.

Homenagem ao Dia do Síndico

Sr.Síndico(a),  

Parabéns pelo seu dia!

Grande abraço de toda a equipe da Jacques Gassmann Imóveis e Condomínios. 

Nossa missão é  fazer sempre o melhor por seu condomínio e 

nossa parceria é fundamental para obtermos os melhores resultados.

Síndicos estão mais jovens e mais
preparados, diz Secovi-SP

Os condomínios paulistas tornaram-se o segundo escritório de vários

profissionais que atuam como síndicos

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No dia 30 de novembro, quando o calendário comemora o Dia do Síndico, há muito o que se falar sobre este personagem cada vez mais comum a grande parte da população

Os condomínios paulistas tornaram-se o segundo escritório de vários profissionais que atuam como síndicos. A dupla jornada de trabalho é constatada em levantamento feito pelo Secovi-SP (Sindicato da Habitação), junto a 1.011 condomínios residenciais e 160 comerciais na capital paulista e em 18 cidades do Estado de São Paulo.

“Donas de casa e aposentados ocupam cada vez menos espaço na liderança dos condomínios, assim como a profissionalização da função - com preferência por gente da área para comandar as tarefas residenciais - é uma tendência confirmada pela pesquisa do Sindicato”, confirma Hubert Gebara, vice-presidente de Administração Imobiliária e Condomínios da entidade.

Um dos motivos para a profissionalização do síndico é que os condomínios cresceram e se tornaram complexos. Alguns condomínios, denominados mistos, possuem prédios residenciais e comerciais com áreas de lazer e serviços. 

O Secovi-SP confirma o novo perfil: 74% dos síndicos de prédios residenciais possuem entre 30 e 60 anos e, somente 26% mais que 60 anos - grupo que antes era maioria e sustentava o estereótipo de síndico já com cabelos brancos. 

O novo perfil do síndico nos prédios comerciais é ainda mais evidente. Neste tipo de condomínio, 86% deles estão na faixa etária entre 31 e 60 anos. "Percebemos que nos últimos anos, os síndicos estão cada vez mais jovens e também mais preparados, no sentido de conhecer a legislação, os mecanismos de administração", reforça Gebara. 

O vice-presidente diz que "os próprios condôminos exigem do síndico conhecimento de tarefas que estão presentes no cotidiano dos conjuntos". Um dos requisitos segundo Gebara é a tecnologia e familiaridade com novos conceitos de sustentabilidade. E muitos síndicos não recebem nenhum benefício pelo trabalho que desempenham no condomínio, conforme comprova o levantamento: 26% no residencial e 32% no comercial.

De acordo com o levantamento, 50% dos síndicos paulistanos têm curso superior e outros 10% fizeram

pós-graduação, mestrado ou doutorado. No condomínios comerciais, essa proporção é ainda maior: 51% têm curso superior e 18% pós-graduação, mestrado ou doutorado. 

O vice-presidente diz que "os próprios condôminos exigem do síndico conhecimento de tarefas que estão presentes no cotidiano dos condomínios". Um dos requisitos, segundo Gebara, é a tecnologia e familiaridade com novos conceitos de sustentabilidade.

A pesquisa foi realizada com 1.011 síndicos de condomínios residenciais e 160 síndicos de prédios comerciais na capital paulista e em 18 cidades da Grande São Paulo e interior paulista (Campinas, São Bernardo do Campo, Santo André, São Caetano do Sul, São José dos Campos, Sorocaba, Jundiaí, Guarulhos, Osasco, Bauru, Piracicaba, São José do Rio Preto, Americana, Diadema, Araçatuba, Araraquara, São Carlos e Presidente Prudente).

PERGUNTE QUE A JACQUES RESPONDE Nº 007

PERGUNTA:

Tenho uma pergunta e gostaria de orientação, sou síndica e tenho um inquilino que quer receber todo mês

o demonstrativo das despesas para, com base nisso, pagar a taxa de condomínio somente das despesas ordinárias,

alegando que não precisa pagar percentual de fundo de reserva, percentual de inadimplência, enfim que não se

tratam de despesas ordinarias, isso é legal da parte dele?

Obrigada, fico no aguardo.

Isabel Napolitano - Sindica  

RESPOSTA:

Primeiramente, gostaríamos de agradecer o contato  e esclarecer que, apesar da aparente controvérsia que versa sobre o tema, a questão deve ser encarada de maneira simples e objetiva, nestes termos:

 a) A prestação de contas é devida a todos os condôminos, que por sua vez também deverá prestá-las a seus locatários;

 b) Pelo teor da apresentação da dúvida, tudo leva a crer que o condômino não apresenta as prestações de contas a seu inquilino. Tendo em vista que o locatário, por força de lei, deve arcar com as despesas ordinárias, tem o direito de ter conhecimento das despesas que lhe cabem; logo tem o direito de receber cópia dos balancetes;

 c) A questão sobre quem pagará por obras, melhorias ou despesas de manutenção deverá ser tratada entre locatário e proprietário, pois, para o Condomínio o que realmente interessa é a receita por inteiro.

De qualquer forma o Condomínio tem o dever de identificar para que tipo de despesa o fundo de reserva foi criado, ou seja, para complementar as despesas ORDINÁRIAS (manutenção) ou para as despesas EXTRAORDINÁRIAS (melhorias), pois, tal fundo nunca poderá atender às duas contas, justamente para não utilizar recursos do proprietário em despesas que cabe ao locatário, assim como o inverso.

Portanto, no seu caso em particular, a primeira providência a ser tomada é identificar o tipo de despesas que foi destinado o fundo de reserva, desde a sua criação, ou até mesmo pelo previsto na própria convenção do condomínio, para então informar proprietários (condôminos) e locatários a que se destina cada título de arrecadação.

Considerando as dúvidas que envolvem o tema, nos colocamos a seu inteiro dispor para eventuais esclarecimentos suplementares, por telefone: 4368-1900 ou por e-mail:juridico@jg1.com.br

Jacques Gassmann Júnior

           Advogado

    OAB-SP nº 83.944

DESPESAS CONDOMINIAIS: TIPOS E CONCEITOS PARA UMA DIVISÃO CORRETA

Uma vez aprovada em assembléia geral, a arrecadação mensal deve trazer em seu bojo a questão da divisão de contas, já na receita, ou seja, deve-se dar destinação ao dinheiro, definindo se os gastos serão com despesas ordinárias ou extraordinárias.


A apresentação das despesas e receitas é feita através de balancete de demonstrações financeiras mensais, analisadas e aprovadas pelo Corpo Diretivo, ou seja, Conselho Fiscal ou Consultivo.

As despesas condominiais dividem-se em dois grandes grupos: ordinárias e extraordinárias, o que passamos a conceituar.

Ordinárias - São as despesas relativas à manutenção e conservação das áreas comuns do condomínio, como por exemplo: conta de luz, água, equipamentos em geral, elevadores, mão de obra (salários e encargos), seguro contra incêndio, despesas administrativas, entre outras com o mesmo fim. Tais despesas deverão ser pagas pelo morador da unidade, seja ele proprietário ou locatário. É o que dispõe p Art. 23 da Lei. 8.245 de 18/10/91 – Lei do Inquilinato.

Extraordinárias – Primeiramente, há de se afastar a dúvida quanto à natureza das despesas extraordinárias. Aqui não se trata de despesas não previstas, pois, podemos ter despesas não previstas também no grupo das ordinárias, tais como uma rescisão de funcionário, e isso não quer dizer que a despesa passa a ser tida como extraordinária. Assim, despesas extraordinárias são aquelas correspondentes a obras que importam na estrutura da edificação, cujo fim serve a melhorar ou ampliar o patrimônio, ou ainda, garantir as condições de habitabilidade e pleno uso. Referem-se, em princípio a: obras que interessam à estrutura integral ou de habitabilidade da edificação. Muito comum em despesas com pinturas das fachadas, troca de esquadrias, aquisição e instalação de equipamentos, decoração, paisagismo, entre outras com o mesmo fim. Neste caso, tais despesas são de exclusiva responsabilidade do proprietário do imóvel, não podendo ser cobradas dos locatários, conforme dispõe o Art. 22 da Lei 8.245/91, já citada acima. Vale lembrar que, despesas com indenizações de empregados, que foram demitidos no início do contrato de locação, deverão ser pagas também pelo proprietário, não pelo novo inquilino.

Agora que já sabemos conceituar e diferenciar as despesas ordinárias das extraordinárias, vamos aos FUNDOS de arrecadação.

Se por um lado, não podemos misturar as despesas ordinárias com as extraordinárias, por outro lado, NÃO se pode também misturar as contas dos respectivos fundos criados para suportar eventuais despesas, ou seja, se um fundo foi criado para pagar despesas ordinárias, não poderá ser utilizado para abater gastos de despesas extraordinárias, e vice-versa.

Um exemplo muito comum é a criação do Fundo de Reserva, que, antes de qualquer definição, o administrador deverá recorrer ao que foi previamente estabelecido na convenção de seu condomínio. Em regra é um fundo criado para fazer frente a despesas não previstas. Ai é que nasce o conflito, podemos ter despesas não previstas para o setor ordinário ou para o extraordinário. Neste caso, deve-se definir para qual tipo de despesa o fundo foi criado.

O correto seria criar o FUNDO DE RESERVA para cobertura de despesas ordinárias e outro, como FUNDO DE MELHORIAS, para as despesas extraordinárias, assim não se teria dúvida como lançar no balancete, nem tão pouco de quem cobrar a despesas (locatário ou proprietário)

Outros conceitos interessantes a serem abordados são os da forma de arrecadação: Por Previsão ou Por Rateio:

É denominado pagamento por previsão, aquele que se faz por antecipação. Este é o mais comum nos condomínios em geral, onde a administração apresenta em assembléia geral a média de gastos do próximo ano, estabelecendo-se, assim, um valor fixo a ser arrecadado nos próximos meses.

Já o pagamento por rateio, menos comum hoje em dia. O valor da contribuição é cobrado após a apuração de todos os gastos já realizados, para ai, então, ser rateado entre os condôminos. A desvantagem deste sistema é que nunca se sabe ao certo qual será o valor da cota do mês seguinte, sempre sendo esta informação uma incógnita para os condôminos.

Quando, em qualquer dos casos, a previsão orçamentária sofre um desvio, geralmente em virtude de alguma despesa não prevista ou pelo aumento no número da inadimplência, o administrador recorre à assembléia para corrigir o caixa. Isso é feito através dos chamados Rateios Extras, que, assim como o fundo de reserva, também deverá ser definido se é para cobertura do saldo da ordinária ou da extraordinária.

Via de regra, não há reajustes da cota mensal, atrelado a algum índice. O que ocorre de fato é que, anualmente, o administrador deverá prestar contas aos condôminos, oportunidade em que, indicará os fatores que justifiquem um eventual aumento no valor da arrecadação mensal, para o próximo exercício. Aqui considera-se a média de gastos do condomínio, seu perfil de inadimplência, eventuais obras a serem realizadas, entre outros fatores.