BLOG CORPORATIVO DA JACQUES GASSMANN

Pelo 4º ano consecutivo - CERTIFICAÇÃO PQE 2012 - Programa de Qualidade Essencial

2012-01-18T12:47:00.000-08:00

JACQUES GASSMANN IMÓVEIS E CONDOMÍNIOS conquista, pelo 4º ano consecutivo a Certificação emitida pelo SECOVI - PQE - Programa de Qualidade Essencial - Certificação 2.012.

Vide publicação das empresas certificadas publicado no Jornal "O Estado de S.Paulo", Caderno Economia, página B7.

Quem ganha com isso é você, que faz parte de uma empresa que investe nos talentos internos, se preocupa com a qualidade da prestação de serviços e no desenvolvimento do profissional.

PARABÉNS PARA TODA A EQUIPE DA JACQUES GASSMANN IMÓVEIS E CONDOMÍNIOS.

BUSCA POR IMÓVEL DE ALUGUEL LEVA 6 MESES

2012-01-16T04:01:00.000-08:00

Vide matéria publicada no Diario do Grande ABC do dia 15/01/2012 onde a JACQUES GASSMANN IMÓVEIS E CONDOMÍNIOS participa de entrevista sobre locação de imóveis:

Mais um ano passou e a situação está cada vez pior para quem procura residência para alugar na região. A espera pode ser longa até que o interessado encontre imóvel que se encaixe na sua preferência. No entanto, há fator que vem dificultando este caminho: a oferta enxuta de unidades para locação.

Com poucas casas para alugar na região, os locatários vem enfrentando, em média, seis meses de procura pelo cantinho especial. E se a preferência for por imóveis com dois dormitórios e uma vaga na garagem, as chances são menores. Imóveis com essas características são os mais procurados porque atendem a todos os gostos, desde o solteiro ou estudante, até as famílias que querem quarto para os filhos.

"A oferta está bem menor do que a demanda", afirma o delegado do Conselho Regional de Corretores de Imóveis, Alvarino Lemes. "A história é longa. É muita procura por casas e apartamentos. E tem muita gente aguardando nos cadastros das imobiliárias", destaca.

Mesmo com a disparidade entre o mercado imobiliário de cada uma das sete cidades, Lemes diz que o cenário de pouca oferta se repete em todas.

Em São Caetano, por exemplo, que tem a menor área territorial da região, com 15,6 quilômetros quadrados, o mercado da construção está muito aquecido e as casas antigas, que muitas vezes eram alugadas, vem dando espaço para obras de prédios com vários andares.

Em Mauá, destacou Lemes, as listas de espera também são grandes. Mesmo com o elevado número de empreendimentos em construção cujas unidades se encaixam dentro dos limites do programa Minha Casa, Minha Vida, o que contribui para desafogar o mercado de locação, os interessados não escapam de alguns meses de procura.

A corretora Selma Costa, da imobiliária Pérola da Serra, explica que em Ribeirão Pires a procura é elevada, principalmente, por imóveis de um e dois dormitórios. "Temos que ligar para os amigos de outras imobiliárias perguntando se eles têm casas disponíveis para alugar. Se surge uma casa, é locada bem rápido. Quem procura não tem muita escolha por aqui."

Enquanto Selma concedia entrevista para a equipe do Diário, ela atendeu duas vezes o telefone. Ambas ligações eram de clientes em busca de casas para alugar, no entanto, a corretora teve que informa-los que não havia imóveis disponíveis.

Economista e proprietário da imobiliária Eurocasa em Diadema, Ailton Fernandes, explicou que as faculdades da região elevam ainda mais a demanda por locação. No município, por exemplo, propriedades no Centro são mais requisitadas. "Tenho até cliente que veio de Manaus para morar aqui e estudar", revela, brincando que os clientes reais estão no Amazonas, pois são os pais que pagam, na maioria das vezes, as moradias dos filhos estudantes.

Em São Bernardo, o bairro Rudge Ramos é o mais procurado por interessados em residências, diz o consultor empresarial Edison Calixto, da imobiliária Jacques Gassmann. E os estudantes são maioria, tendo em vista que várias faculdades estão próximas, como a Universidade Metodista de São Paulo e o Instituto de Tecnologia Mauá, que está localizado na divisa entre São Caetano e São Bernardo.

Calixto acredita que seis meses de procura é período médio real em São Bernardo. E soma à oferta reduzida e preferências do locatário mais um fator que diminui as chances de encontrar o imóvel certo: "Muitas vezes há restrições dos proprietários quanto aos locatários", diz.

Moradores pagam entre R$ 350 e R$ 3.000 para morar

Diferentemente do que ocorre no mercado de venda, em que o metro quadrado valoriza com grande velocidade, os preços cobrados pelos locadores são freados pela falta de renda dos locatários. E hoje quem encontrar oportunidades na região terá mensalidades entre R$ 350 e R$ 3.000, em média. Quanto menos dormitórios e vagas na garagem, maior a chance de o aluguel ser mais baixo.

A localização da residência também influencia no valor da locação, mas com menor intensidade do que no mercado de venda. Enquanto o aluguel médio de um apartamento com dois quartos e uma vaga na garagem em Ribeirão Pires é de R$ 800, em Mauá gira em torno de R$ 1.000 e em São Bernardo cerca de R$ 1.500. Em Diadema, o proprietário da Eurocasa Ailton Fernande destaca que no Centro os aluguéis são mais altos pela proximidade ao Trólebus.

"Na maioria das vezes as pessoas optam por apartamento, mesmo preferindo uma casa. Elas dão preferência para a sensação de segurança que um edifício proporciona", diz o consultor Edison Calixto.

BOAS FESTAS!!!

2011-12-02T09:56:00.000-08:00

PERGUNTE QUE A JACQUES RESPONDE Nº 07 - ACADEMIA DE GINÁSTICA NO CONDOMÍNIO

2011-07-09T08:43:00.000-07:00

Sou síndico de um condomínio localizado em Santo André e me interesso por matérias de real interesse para todos que moram em condomínios residenciais.

Recentemente solicitei aos condôminos, sugestões de melhoria, as quais serão submetidas à apreciação da Assembléia Extraordinária.

Uma dessas sugestões é a da instalação de uma academia no prédio, como forma de valorizar o nosso imóvel. Tenho as seguintes dúvidas:

1. para se frequentar uma academia, é exigido exame médico liberando o participante para os exercícios físicos?

2. hoje, os médicos estão cada vez mais rigorosos em expedir tais atestados, em razão de possíveis danos à saúde e só o fazem após o candidatado se submeter a exames mais específicos (esteira, por exemplo);

3. supondo que o condomínio instale a academia e, por infelicidade, haja um problema de saúde com um condômino mesmo com o atestado de aptidão válido, o condomínio poderá vir a ser responsabilizado?

Resposta:

Nosso intuito é de levar sempre informações úteis para o dia-a-dia dos leitores.

Com relação às dúvidas apresentadas, esclarecemos o seguinte:

É sempre louvável a busca pela garantia e melhora no patrimônio condominial, mais ainda, quando esta busca inclui, também, melhor convívio entre seus moradores e melhores condições de vida.

Assim, com relação à instalação de uma academia, esclarecemos:

Não se pode exigir do condômino o exame médico para exercícios físicos; utilizar as áreas comuns e seus equipamentos é direito de cada morador, que assume integralmente os riscos da prática esportiva, não cabendo ao condomíno esta responsabilidade.

Considere que o condomínio não faz de sua academia fonte de renda, mas sim, proporciona ao morador qualidade de vida. A resposabilidade do condomínio, então, restringe-se à perfeita manutenção dos equipamentos a serem utilizados, e estes sim, se não estiverem em ordem podem ocasionar prejuizos ao condomínio por eventuais danos que possam causa aos usuários.

Portanto, por falta de recomendação médica, o condomínio não poderá ser responsabilizado, pois, a utilização dos equipamentos é critério exclusivo do morador. Sugerimos, tão somente, que os menores de 18 anos sejam acompanhados por responsável ou que o condomínio receba autorização destes para que os adolescentes utilizem os equipamentos, esta seria a única restrição.

Edison Calixto Silva - Especialista em administração patrimonial

Jacques Gassmann Imóveis e Condomínios

Locação de Imóvel: quem paga o IPTU?

2011-04-10T18:36:00.000-07:00

O contrato deve estabelecer quem será responsável por esta obrigação

Quem pensa que alugar um imóvel é só pagar o aluguel e pronto, infelizmente está um tanto equivocado. Dentre as responsabilidades do inquilino – ou seja, aquele que ocupa o bem mediante aluguel – há a de pagar o Imposto Predial e territorial Urbano - IPTU.

E essa obrigação é absoluta? Nem sempre. Então, é nesse ponto que nascem as dúvidas.

O IPTU é o imposto cobrado pela Fazenda Municipal, com o qual a municipalidade obtém boa parte de sua receita que poderá ser revertida em melhorias na área habitada, como melhoria dos calçamentos das ruas, coleta de lixo, dentre outras.

O IPTU tem como fato gerador à propriedade, domínio ou posse de propriedade na zona urbana u na sua extensão. Por isso é importante saber onde se começa e termina a zona urbana e a zona rural, uma vez que a essa última se aplica o ITR – Imposto sobre a Propriedade Territorial Rural.

Ah, e o fato dele ser de competência do município, tem apenas uma exceção, quando se refere ao Distrito Federal que é aquele caso sui generis, que as vezes atua como estado e outras como município. O valor do IPTU varia por diversos motivos: extensão da propriedade, se construído, se não construído, valor venal do bem, etc.

Mas voltando ao assunto – IPTU e locação de imóveis – há quem pense ser apenas o proprietário obrigado a pagar o IPTU. Porém existe previsão legal para transferência dessa ‘responsabilidade’ ao inquilino na Lei de Locação:

Art. 22. O locador é obrigado a:

VIII - pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato;

Art. 25. Atribuída ao locatário a responsabilidade pelo pagamento dos tributos, encargos e despesas ordinárias de condomínio, o locador poderá cobrar tais verbas juntamente com o aluguel do mês a que se refiram.

Ou seja, de fato a obrigação é do locador, mas nada impede que seja transferida ao locatário. Tanto o é, que até nos contratos padrões, desses que se compra em qualquer papelaria, muitos já vem com a obrigação de pagar o imposto expresso. Também não vejo como obrigação imoral ou injusta, uma vez que o inquilino vai se beneficiar com a coleta de lixo, calçamento e outras coisitas mas para que o imposto é utilizado, ao menos em tese.

Em síntese, havendo expressamente no contrato de locação que deverá o novo ocupante inquilino pagar o IPTU, sua inadimplência é uma das causas para rescisão da avença.

No fim da disputa, quem bate o martelo é o CONTRATO. Se não há previsão expressa no contrato onde o inquilino será obrigado a pagar o IPTU, então o locador deverá adimpli-lo. Do contrário, o locatário – aquele que paga o aluguel – é quem vai pagar o imposto.

E veja só: o não pagamento do IPTU [quando previsto expressamente] pelo inquilino acarreta em várias conseqüências.

Para o Fisco, independente desse contrato, o inadimplente é aquele que é proprietário do bem imóvel, o titular do seu domínio útil, ou o seu possuidor com animus dominio. Isso se deve ao fato de que no Direito, uma regra estabelecida em lei não pode ser modificada ou mitigada pela simples vontade das partes. Isso é porque o Inquilino é possuidor do bem, mas a sua posse é precária, tem dia certo de acabar, não vontade de se tornar dono – animus dominio. Assim explica o dr. Gurgel:

Observa-se, assim, que toda cláusula no contrato de locação com intuito de transferir a obrigação do pagamento do IPTU do locador ao locatário deverá ser ignorada pelo Fisco.O contrato de locação e sua relação jurídica de direito privado não será capaz de alterar ou modificar a relação jurídico tributária decorrente da determinação legal amparada, em especial, no interesse público.

O entendimento doutrinário e jurispriudencial há muito resolvera a questão. O locador responderá a Execução Fiscal mesmo na existência de contrato de locação com cláusula específica sobre o pagamento do IPTU pelo locatário e inadimplemento do mesmo.

Assim, quando o Município for executar a dívida advinda do inadimplemento do IPTU, quem vai responder é o locador, que poderá depois entrar com ação regressiva contra o inquilino, se for deste último a obrigação contratual pelo pagamento do Imposto.

E ainda, já se observou em algumas comarcas pedidos de Indenização por Dano Moral em razão do inadimplemento do IPTU pelo inquilino – obrigado a pagar por força contratual - sendo inscrito o nome do locador na dívida ativa. Em decisão da lavra da juíza da 11ª Vara Cível de Brasília, houve a condenação de uma inquilina em pagar indenização no valor de R$ 3.000,00.

Por isso, muito cuidado na hora de assinar o contrato de locação. Inquilino, leia todos as cláusulas, tudo, assim como, locador preste atenção nas obrigações pactuadas. O contrato é lei entre as partes e não se importe em ser prolixo e redundante para que os direitos e deveres estejam claros a todo momento.

Fonte: http://www.45graus.com.br. Por: Anna Feijó.

APRENDA A CONTROLAR SUAS FINANÇAS

2011-01-08T06:34:00.000-08:00

É comum ouvirmos ou dizermos que “dinheiro não é tudo, nem compra felicidade”.

De qualquer forma, é do conhecimento coletivo que dinheiro é conseqüência e não causa.

Observando melhor o contexto, se a “causa” não for muito bem trabalhada, a “conseqüência” poderá ser desastrosa, ou seja, acarretará em falta de dinheiro.

As idéias aqui abordadas têm por objetivo discorrer sobre um tema simples, porém polêmico, haja vista que não temos a cultura da prevenção, mas sim o do remedeio.

Inicialmente, devemos tratar o assunto com foco restrito, tratando apenas de pessoa comum e suas despesas mensais (fixas e variáveis).

Por este prisma podemos ter diferentes conceitos de gastos, devido a condições sociais diversas. Logo, devemos então considerar dois conceitos básicos: Despesas Fixas e Despesas Variáveis.

Despesas Fixas – Estão relacionadas a gastos periódicos, tais como: aluguel, condomínio, alimentação, plano de saúde, vestimenta, serviços (telefonia, água, energia elétrica, internet, transporte, dentre outras).

Despesas Variáveis – Condizem com gastos, geralmente, em períodos curtos ou pontuais, tendo por exemplo: lazer, viagem, aquisição de bens e investimentos.

Assim, considerando ambos os conceitos, o cidadão comum deveria separar, inicialmente, o valor de suas despesas fixas, para não gastar mais do que comprometeu, utilizando o valor que sobrar para, eventualmente, poupar ou investir. Simples, assim.

Todavia, por costume, menospreza-se a MANUTENÇÃO, apesar do velho provérbio “MELHOR PREVENIR QUE REMEDIAR” ser reiteradamente repetido por todos nós.

Esta questão é bastante subjetiva, pois diz respeito a qualquer pessoa, pois, quando menos se espera, o infortúnio surpreende aquele desprevenido, arrastando seus recursos, causando um prejuízo, que muitas vezes sequer se dá conta.

Típico caso prático: não nos preparamos para guardar dinheiro para a revisão periódica do veículo (luzes, freio, óleo, etc.); não nos preparamos para a pintura da casa ou apartamento. Ou seja, ao adquirirmos um bem ou serviço, não contamos com a sua manutenção. É como se o orçamento prévio para aquisição de algo fosse baseado tão somente em seu valor, menosprezando os custos indiretos.

Agora, ampliando a situação hipotética, trataremos da questão familiar. Se o contexto se restringisse a indivíduo isolado, os percalços seriam reduzidos, contudo envolvendo familiares, o impasse provoca repercussões imensuráveis.

Certamente, até mesmo em família, permanece o conceito individualista, onde alguns provêem e todos gastam, pior, gasta-se sem qualquer planejamento, seja a curto ou a longo prazo.

Quantas pessoas conhecemos que planejam e guardam o valor do seguro e do imposto anual do veículo ou da casa, a matrícula e o material escolar das crianças?

Logo, a prática de planejamento individual ao atingir o grupo familiar, alavanca o prejuízo, uma vez que, não se planejando, o desprevenido pagará caro pela reparação enquanto poderia ter investido na prevenção. Assumirá, também, juros estratosféricos, sejam bancários, de cartões de crédito ou financiamento, por não ter se capitalizado.

A cultura do endividamento atinge, inclusive, comunidades inteiras, assim como os próprios órgãos públicos, sejam municipais, estaduais ou federais, o que não é diferente em comunidades condominiais, independentemente de seu tamanho.

Em condomínio o administrador, por tratá-lo como empresa, até consegue separar e definir com clareza os dois conceitos, isto é, as despesas fixas (manutenções em geral) das despesas variáveis (investimentos e imprevistos).

Ocorre que, muitas vezes, administradores, síndicos e condôminos esquecem que a edificação, bem como seus equipamentos, tem vida útil, deixando de providenciar algumas manutenções preventivas ou, pior, não programando a substituição de alguns itens.

Seguem sugestões para melhor lidar com as finanças e com o patrimônio condominial:

A) Primeiramente, deve-se conhecer todas as suas despesas, separá-las por centro de custo e, projetar o melhor uso das fontes de recurso;

B) Planejar, a curto e médio prazo, as manutenções cotidianas, incluindo os custos no orçamento das despesas fixas mensais;

C) Acompanhar, mensalmente, o fluxo das despesas e receitas, relacionando-as com clareza e praticidade para identificar eventuais distorções e providenciar de pronto as correções que se fizerem necessárias;

D) Priorizar as ações que envolvem a segurança para, posteriormente, dedicar-se a questões de utilidade ou intensificar a manutenção preventiva, elaborando relatórios estatísticos para visualizar a peridiocidade de manutenção ou substituição de eventual equipamento ou serviço e, por último introduzir benfeitorias de embelezamento;

E) Quanto à rede hidráulica, deve-se planejar a redução de custos com o conserto de colunas, priorizando a troca geral, ao invés de reparar em etapas, o que encarece;

F) Buscar, sempre, soluções mais eficazes e mais econômicas em todo o tipo de despesa, cotando, sempre que possível , ao menos três orçamentos, levando em consideração não só o preço, mas também a qualidade, condições de pagamento, garantia, procedência do produto e referências do prestador de serviço.

Para um ano que promete ser de muito crescimento, esperamos ter colaborado com um conceito básico, mas muito eficiente no controle financeiro e na gestão patrimonial de nossos leitores.

Feliz 2011!

Texto: Edison Calixto Silva: consultor empresarial especializado em gestão de patrimônios.

Homenagem ao Dia do Síndico

2010-11-30T04:56:00.000-08:00

Sr.Síndico(a),

Parabéns pelo seu dia!

Grande abraço de toda a equipe da Jacques Gassmann Imóveis e Condomínios.

Nossa missão é fazer sempre o melhor por seu condomínio e

nossa parceria é fundamental para obtermos os melhores resultados.

Síndicos estão mais jovens e mais
preparados, diz Secovi-SP

Os condomínios paulistas tornaram-se o segundo escritório de vários
profissionais que atuam como síndicos

No dia 30 de novembro, quando o calendário comemora o Dia do Síndico, há muito o que se falar sobre este personagem cada vez mais comum a grande parte da população

Os condomínios paulistas tornaram-se o segundo escritório de vários profissionais que atuam como síndicos. A dupla jornada de trabalho é constatada em levantamento feito pelo Secovi-SP (Sindicato da Habitação), junto a 1.011 condomínios residenciais e 160 comerciais na capital paulista e em 18 cidades do Estado de São Paulo.

“Donas de casa e aposentados ocupam cada vez menos espaço na liderança dos condomínios, assim como a profissionalização da função - com preferência por gente da área para comandar as tarefas residenciais - é uma tendência confirmada pela pesquisa do Sindicato”, confirma Hubert Gebara, vice-presidente de Administração Imobiliária e Condomínios da entidade.

Um dos motivos para a profissionalização do síndico é que os condomínios cresceram e se tornaram complexos. Alguns condomínios, denominados mistos, possuem prédios residenciais e comerciais com áreas de lazer e serviços.

O Secovi-SP confirma o novo perfil: 74% dos síndicos de prédios residenciais possuem entre 30 e 60 anos e, somente 26% mais que 60 anos - grupo que antes era maioria e sustentava o estereótipo de síndico já com cabelos brancos.

O novo perfil do síndico nos prédios comerciais é ainda mais evidente. Neste tipo de condomínio, 86% deles estão na faixa etária entre 31 e 60 anos. "Percebemos que nos últimos anos, os síndicos estão cada vez mais jovens e também mais preparados, no sentido de conhecer a legislação, os mecanismos de administração", reforça Gebara.

O vice-presidente diz que "os próprios condôminos exigem do síndico conhecimento de tarefas que estão presentes no cotidiano dos conjuntos". Um dos requisitos segundo Gebara é a tecnologia e familiaridade com novos conceitos de sustentabilidade. E muitos síndicos não recebem nenhum benefício pelo trabalho que desempenham no condomínio, conforme comprova o levantamento: 26% no residencial e 32% no comercial.

De acordo com o levantamento, 50% dos síndicos paulistanos têm curso superior e outros 10% fizeram

pós-graduação, mestrado ou doutorado. No condomínios comerciais, essa proporção é ainda maior: 51% têm curso superior e 18% pós-graduação, mestrado ou doutorado.

O vice-presidente diz que "os próprios condôminos exigem do síndico conhecimento de tarefas que estão presentes no cotidiano dos condomínios". Um dos requisitos, segundo Gebara, é a tecnologia e familiaridade com novos conceitos de sustentabilidade.

A pesquisa foi realizada com 1.011 síndicos de condomínios residenciais e 160 síndicos de prédios comerciais na capital paulista e em 18 cidades da Grande São Paulo e interior paulista (Campinas, São Bernardo do Campo, Santo André, São Caetano do Sul, São José dos Campos, Sorocaba, Jundiaí, Guarulhos, Osasco, Bauru, Piracicaba, São José do Rio Preto, Americana, Diadema, Araçatuba, Araraquara, São Carlos e Presidente Prudente).

PERGUNTE QUE A JACQUES RESPONDE Nº 007

2010-10-08T14:12:00.000-07:00

PERGUNTA:

Tenho uma pergunta e gostaria de orientação, sou síndica e tenho um inquilino que quer receber todo mês

o demonstrativo das despesas para, com base nisso, pagar a taxa de condomínio somente das despesas ordinárias,

alegando que não precisa pagar percentual de fundo de reserva, percentual de inadimplência, enfim que não se

tratam de despesas ordinarias, isso é legal da parte dele?

Obrigada, fico no aguardo.

Isabel Napolitano - Sindica

RESPOSTA:

Primeiramente, gostaríamos de agradecer o contato e esclarecer que, apesar da aparente controvérsia que versa sobre o tema, a questão deve ser encarada de maneira simples e objetiva, nestes termos:

a) A prestação de contas é devida a todos os condôminos, que por sua vez também deverá prestá-las a seus locatários;

b) Pelo teor da apresentação da dúvida, tudo leva a crer que o condômino não apresenta as prestações de contas a seu inquilino. Tendo em vista que o locatário, por força de lei, deve arcar com as despesas ordinárias, tem o direito de ter conhecimento das despesas que lhe cabem; logo tem o direito de receber cópia dos balancetes;

c) A questão sobre quem pagará por obras, melhorias ou despesas de manutenção deverá ser tratada entre locatário e proprietário, pois, para o Condomínio o que realmente interessa é a receita por inteiro.

De qualquer forma o Condomínio tem o dever de identificar para que tipo de despesa o fundo de reserva foi criado, ou seja, para complementar as despesas ORDINÁRIAS (manutenção) ou para as despesas EXTRAORDINÁRIAS (melhorias), pois, tal fundo nunca poderá atender às duas contas, justamente para não utilizar recursos do proprietário em despesas que cabe ao locatário, assim como o inverso.

Portanto, no seu caso em particular, a primeira providência a ser tomada é identificar o tipo de despesas que foi destinado o fundo de reserva, desde a sua criação, ou até mesmo pelo previsto na própria convenção do condomínio, para então informar proprietários (condôminos) e locatários a que se destina cada título de arrecadação.

Considerando as dúvidas que envolvem o tema, nos colocamos a seu inteiro dispor para eventuais esclarecimentos suplementares, por telefone: 4368-1900 ou por e-mail:juridico@jg1.com.br

Jacques Gassmann Júnior

Advogado

OAB-SP nº 83.944

DESPESAS CONDOMINIAIS: TIPOS E CONCEITOS PARA UMA DIVISÃO CORRETA

2010-08-21T14:38:00.000-07:00

Uma vez aprovada em assembléia geral, a arrecadação mensal deve trazer em seu bojo a questão da divisão de contas, já na receita, ou seja, deve-se dar destinação ao dinheiro, definindo se os gastos serão com despesas ordinárias ou extraordinárias.

A apresentação das despesas e receitas é feita através de balancete de demonstrações financeiras mensais, analisadas e aprovadas pelo Corpo Diretivo, ou seja, Conselho Fiscal ou Consultivo.

As despesas condominiais dividem-se em dois grandes grupos: ordinárias e extraordinárias, o que passamos a conceituar.

Ordinárias - São as despesas relativas à manutenção e conservação das áreas comuns do condomínio, como por exemplo: conta de luz, água, equipamentos em geral, elevadores, mão de obra (salários e encargos), seguro contra incêndio, despesas administrativas, entre outras com o mesmo fim. Tais despesas deverão ser pagas pelo morador da unidade, seja ele proprietário ou locatário. É o que dispõe p Art. 23 da Lei. 8.245 de 18/10/91 – Lei do Inquilinato.

Extraordinárias – Primeiramente, há de se afastar a dúvida quanto à natureza das despesas extraordinárias. Aqui não se trata de despesas não previstas, pois, podemos ter despesas não previstas também no grupo das ordinárias, tais como uma rescisão de funcionário, e isso não quer dizer que a despesa passa a ser tida como extraordinária. Assim, despesas extraordinárias são aquelas correspondentes a obras que importam na estrutura da edificação, cujo fim serve a melhorar ou ampliar o patrimônio, ou ainda, garantir as condições de habitabilidade e pleno uso. Referem-se, em princípio a: obras que interessam à estrutura integral ou de habitabilidade da edificação. Muito comum em despesas com pinturas das fachadas, troca de esquadrias, aquisição e instalação de equipamentos, decoração, paisagismo, entre outras com o mesmo fim. Neste caso, tais despesas são de exclusiva responsabilidade do proprietário do imóvel, não podendo ser cobradas dos locatários, conforme dispõe o Art. 22 da Lei 8.245/91, já citada acima. Vale lembrar que, despesas com indenizações de empregados, que foram demitidos no início do contrato de locação, deverão ser pagas também pelo proprietário, não pelo novo inquilino.

Agora que já sabemos conceituar e diferenciar as despesas ordinárias das extraordinárias, vamos aos FUNDOS de arrecadação.

Se por um lado, não podemos misturar as despesas ordinárias com as extraordinárias, por outro lado, NÃO se pode também misturar as contas dos respectivos fundos criados para suportar eventuais despesas, ou seja, se um fundo foi criado para pagar despesas ordinárias, não poderá ser utilizado para abater gastos de despesas extraordinárias, e vice-versa.

Um exemplo muito comum é a criação do Fundo de Reserva, que, antes de qualquer definição, o administrador deverá recorrer ao que foi previamente estabelecido na convenção de seu condomínio. Em regra é um fundo criado para fazer frente a despesas não previstas. Ai é que nasce o conflito, podemos ter despesas não previstas para o setor ordinário ou para o extraordinário. Neste caso, deve-se definir para qual tipo de despesa o fundo foi criado.

O correto seria criar o FUNDO DE RESERVA para cobertura de despesas ordinárias e outro, como FUNDO DE MELHORIAS, para as despesas extraordinárias, assim não se teria dúvida como lançar no balancete, nem tão pouco de quem cobrar a despesas (locatário ou proprietário)

Outros conceitos interessantes a serem abordados são os da forma de arrecadação: Por Previsão ou Por Rateio:

É denominado pagamento por previsão, aquele que se faz por antecipação. Este é o mais comum nos condomínios em geral, onde a administração apresenta em assembléia geral a média de gastos do próximo ano, estabelecendo-se, assim, um valor fixo a ser arrecadado nos próximos meses.

Já o pagamento por rateio, menos comum hoje em dia. O valor da contribuição é cobrado após a apuração de todos os gastos já realizados, para ai, então, ser rateado entre os condôminos. A desvantagem deste sistema é que nunca se sabe ao certo qual será o valor da cota do mês seguinte, sempre sendo esta informação uma incógnita para os condôminos.

Quando, em qualquer dos casos, a previsão orçamentária sofre um desvio, geralmente em virtude de alguma despesa não prevista ou pelo aumento no número da inadimplência, o administrador recorre à assembléia para corrigir o caixa. Isso é feito através dos chamados Rateios Extras, que, assim como o fundo de reserva, também deverá ser definido se é para cobertura do saldo da ordinária ou da extraordinária.

Via de regra, não há reajustes da cota mensal, atrelado a algum índice. O que ocorre de fato é que, anualmente, o administrador deverá prestar contas aos condôminos, oportunidade em que, indicará os fatores que justifiquem um eventual aumento no valor da arrecadação mensal, para o próximo exercício. Aqui considera-se a média de gastos do condomínio, seu perfil de inadimplência, eventuais obras a serem realizadas, entre outros fatores.

Uma palavra sobre legislação trabalhista

2010-05-31T14:44:00.000-07:00

Ao longo do tempo percebemos que cada vez mais a questão dos direitos trabalhista inclina-se, propositalmente, para a parte mais frágil do contrato, o empregado.

Algumas questões são polêmicas, que causam dúvida até mesmo nos mais experientes especialistas sobre o assunto, seja ele advogado, doutrinador ou até mesmo juiz.

Pensando nisso, procuramos abordar nesse informativo, alguns itens, que apesar de não muito polêmicos, causam certos transtornos, mas, que poderiam ser facilmente evitados desde o momento de contratação do empregado, senão vejamos.

O primeiro erro, aliás, o mais básico deles, é a nova gestão, ao assumir o cargo, não revisar os procedimentos administrativos anteriores, para ter a certeza de que os procedimentos implantados estão da forma correta ou, se por algum motivo, houve desvio na forma legal de agir, corrigindo-se, então, o problema.

Cabe aqui, uma ressalva, que apesar de correto determinado procedimento, a legislação é dinâmica, e por isso se percebe, constantemente, mudança nos entendimentos doutrinários e jurisprudenciais, cuja interpretação para determinada medida, em alguns momentos, pode ser favorável para o empregador, mas em outras oportunidades, o mesmo procedimento lhe desfavorece.

Quanto à JORNADA DE TRABALHO: A legislação prevê duração de jornada, para qualquer atividade, 44 horas semanais, totalizando 220 horas mensais, podendo ser estendida em, no máximo, 2 horas por dia, as quais serão computadas como horas extras.

Entre duas jornadas de trabalho deverá, obrigatoriamente, haver um intervalo mínimo de 11 horas de descanso. O período inicia-se quando o empregado cessa efetivamente seu turno diário de trabalho. Contudo, além do intervalo mínimo de 11 horas, o empregado terá direito a um descanso semanal de 24 horas consecutivas, que deverá coincidir, preferencialmente, aos domingos.

São permitidos, durante os feriados, o trabalho em portarias de condomínios, porém essas horas, computadas como extraordinárias, devem ser remuneradas em 100%.

Horas-Extras, condições para concessão: a) Acordo de prorrogação, mais comum, formalizado no ato de toda contratação do empregado, em até no máximo 2 horas diárias; b) Por motivo de força maior. Eventualmente, por determinação legal em algumas ocasiões, comumente adotado para serviços públicos; c) Para conclusão de serviços inadiáveis. Em geral aplicado em indústrias, cuja produção não pode parar por motivo algum.

Quanto ao período de uma jornada, o empregado, mesmo no sistema de prorrogação, só poderá trabalhar no máximo 10 (dez) horas diárias, ainda que seja devidamente remunerado em 50% sobre a hora normal de segunda a sábado, e 100% aos domingos e feriados. Infelizmente, em alguns casos, em função do condomínio possuir um quadro reduzido de empregados, estes chegam a trabalhar 12 horas seguidas, para cobrir folgas, excedendo as horas-extras permitidas.

Quanto ao excesso de horas extras praticadas com habitualidade: Ao trabalhar em sobre-jornada, perfazendo as horas extras, se o empregado as realiza de forma habitual, durante 6 meses, as horas incorporam ao salário, não podendo sofrer mais redução, integralizando a base de cálculo de diversos tributos, tais como: férias, FGTS, inclusive 13º salário, aviso prévio, Descanso Semanal Remunerado (DSR), entre outros.

Contudo, havendo por parte do condomínio, interesse na suspensão das horas extras, estas devem ser indenizadas (rescisão parcial), considerando-se a média e o tempo de registro do empregado. Este procedimento visa não configurar, juridicamente, a redução salarial. Assim, note-se, que o excesso de horas-extras, em troca de um numero menor de empregados, não reduz o custo da folha de pagamento, ao contrário, cria um problema maior para o empregador.

Quanto ao horário de refeição e descanso: Em qualquer trabalho contínuo, cuja duração exceda 6 horas, será obrigatória a concessão de um intervalo para repouso e alimentação de no mínimo 1 hora e no máximo de 2 horas. Não sendo concedido, deverá ser pago como hora-extra, com o acréscimo de 50%. Mas, independentemente da remuneração, o empregador ainda responderá pelo ato, junto aos órgãos trabalhistas competentes, o que poderá acarretar em multa administrativa.

Quanto ao adicional por acúmulo de função: A convenção coletiva da categoria, o empregado que exercer, cumulativa e habitualmente, outra função, diferente da sua, deverá ser pago um adicional de 20% sobre o salário.

Quanto ao salário habitação: Residindo nas dependências do trabalho, o empregado terá direito ao salário habitação, correspondente a 33% de seu salário contratual, mas que só servirá de base de cálculo para o recolhimento de tributos, ou seja, o empregado não recebe o valor efetivamente.

Quanto ao trabalho noturno: Salvo nos casos de revezamento semanal ou quinzenal, o trabalho noturno, compreendido entre 22h00 e 05h00 hs, terá um acréscimo de 20% sobre a hora normal trabalhada.

Quanto ao salário família: É devido a todo empregado, com filhos com idade até 14 anos, cuja remuneração mensal não ultrapasse R$ 752,12 (cumulado o salário base, as horas-extras, o acumulo de funções, e o biênio). Todavia, só será devido com a apresentação da carteira de vacinação atualizada, para dependentes com idade até 7 anos, bem como o atestado de presença escolar para dependentes com até 14 anos. O valor atual pago é de R$ 18,08 por dependente. Esse valor é reembolsado pelo INSS, descontando no encargo pago pelo condomínio.

Quanto ao adicional por tempo de serviço: É devido, equivalente a 5% do salário, por biênio trabalhado (período de 2 anos), limitado ao máximo de 3 biênios.

Quanto às estabilidades: Por acidente de Trabalho - devido ao empregado que venha sofrer acidente de trabalho é garantido 12 meses de estabilidade pós seu retorno. Por auxilio doença - o empregado com mais de 1 ano de serviço terá estabilidade por 30 dias após alta médica, concedido, apenas 1 vez a cada 6 meses. Pré – Aposentadoria - Os empregados que prestam serviços ha mais de 3 anos ao mesmo empregador e, comprovadamente, estiverem no máximo a 15 meses da aquisição do direito a aposentadoria, terão garantia de emprego durante esses 15 meses. Exceto por dispensa por justa causa ou pedido de demissão.

Quanto ao registro: O prazo para anotação na Carteira de Trabalho é de 48 horas. Recusando-se a fazer a anotação, o empregador estará passível das sanções previstas em lei.

Terceirizar ou não a mão de obra?: O importante é que na escolha das empresas tome-se os cuidados necessários, afim de se evitar problemas legais, tais como: a falta de pagamento de encargos trabalhista; reclamações trabalhistas; atraso no pagamento dos empregados, entre outros. Não se pode esquecer que, nesses casos, o condomínio responderá, subsidiariamente, pelas obrigações trabalhistas da empresa terceirizada.

Quanto as exceções: Caso o empregador determine regras para o trabalho de cada empregado ou setor de trabalho, estas deverão ser apresentadas e assinadas pelo empregado no momento de sua contratação, fazendo parte de seu prontuário e arquivo na empresa, comprovando, assim, que foi dada ciência e aceitação das condições apresentadas. Uma vez apresentadas as regras ao empregado, nas condições acima expostas, o empregador poderá exigir seu cumprimento, podendo, inclusive, advertir pelo não cumprimento. Um exemplo típico de regras de conduta de trabalho é a proibição o uso de aparelhos que possam distrair a atenção necessária para o cumprimento da função. É importante frisar que, os entendimentos adotados pela jurisprudência nem sempre são pacíficos e no mesmo sentido. É muito comum encontrar-se interpretações divergentes e conflitantes sobre o mesmo tema. A adoção de orientações, como as ora descritas, não evitarão demandas trabalhistas, porém, irão minimizar, substancialmente, eventuais cobranças de responsabilidades.

Esperamos ter contribuído para esclarecimentos e orientações acerca do tema, nos colocando, desde já, à disposição para eventuais esclarecimentos..

Departamento Pessoal

Jacques Gassmann Imóveis e Condomínios

PERGUNTE QUE A JACQUES RESPONDE Nº 006

2010-03-30T20:00:00.000-07:00

PERGUNTA:

Moro em condominio de casas geminadas, ha 23 anos, onde convivemos com tranquilidade e respeito, dentro das possibilidades, devido a desencontro de opiniões, mas conseguimos sobreviver a tudo isso sem brigas nem desafetos.

Nosso condominio é pequeno, são 14 casas geminadas mas ele nos oferece área de lazer, com piscina, play ground, campo de futebol (pode ser usado como quadra de volleybol), salão de festas, com cozinha completa para ser usada pelos côndominos, (02) duas saunas, seca e a vapor, e pequeno estacionamento. Atualmente, estamos com novos moradores, que infelizmente chegaram prontos para quebrar regras, desrespeitar Regimento Interno, modificar fachada de casa , e trazer amigos, familiares, para desfrutarem de todo o espaço destinado aos moradores. Chega criar mal estar, devido a petulância do condômino.

Agora, esse condômino, quer ter as chaves das dependências do condominio, que estão com o Sindico, para que possa usufruir, quando bem entender das mordomias, se negando a pedir autorização ou abertura de uma Sauna, do Painel de Luz e do salão de festas, visto que sempre está aberto durante o dia, principalmente em finais de semana, feriados, não precisando da autorização do Síndico, apenas as saunas, porque temos duas, é preciso ter cuidado para que não usem as duas ao mesmo tempo.

Como o Síndico pediu para que ele aguardasse a Assembléia para ser discutido o assunto, já que se ele fosse ter as referidas chaves, esse privilégio , também seria estendido aos demais condôminos, visto que a regra é para todos sem distinção. O prezado condômino, mandou uma Notificação Extra-Judicial para o Síndico, impondo a ele sejam entregues as devidas chaves em suas mãos, dentro de dois (2) dias, após o recebimento da mesma.

O que fazer, diante de tanta petulância, visto que poucos condôminos moram aqui, a maioria é veranista, e o tempo é escasso para tomar atitudes cabíveis em tal situação.

RESPOSTA:

A exposição dos fatos narra típico exemplo do condômino que não quer se sujeitar às normas do Condomínio.
A princípio todo condômino, a partir do momento que passa a residir no Condomínio, acata tacitamente as regras existentes (Convenção Condominial e Regulamento Interno).
Contudo nada impede que ele não concorde com as normas em vigor e proponha alterá-las.
Até para alterar regras, deve-se atender a regra pré-existente, que normalmente se encontra prevista na Convenção do Condomínio, a qual, via de regra exige quórum.
Jamais é impondo ou manifestando vontade que as regras são alteradas.
Notificações, seja Judicial ou Extrajudicial nada mais são do que manifestação de vontade ou descontentamento, portanto não modificam, criam ou extinguem direitos.
Assim permanecem inalteradas as disposições da Convenção Condominial e do Regulamento Interno.
Tendo em vista que o interesse deste novo condômino é alterar as regras de uso das áreas comuns do Condomínio, deve-se, primeiramente, atentar se esta matéria se encontra prevista na Convenção do Condomínio ou do Regulamento Interno e quais são os pressupostos a serem cumpridos para alterá-los, que dependerá, seja qual foi a hipótese, de convocação de Assembléia para deliberar sobre este assunto específico.

Dr. Jacques Gassmann Júnior
advogado

TIRE SUAS DÚVIDAS SOBRE A NOVA LEI DO INQUILINATO QUE ENTROU EM VIGOR DIA 23 DE JANEIRO DE 2.010

2010-03-01T13:23:00.000-08:00

DÚVIDAS MAIS FREQUENTES SOBRE A NOVA LEI DO INQUILINATO:

PARA IMÓVEIS RESIDENCIAIS

PRAZO PARA O DESPEJO

1. Quanto tempo pode se perder o imóvel se houver atraso no pagamento do aluguel e do condomínio?
Depende muito do fórum em que o proprietário do imóvel entrar com a ação de despejo e do tipo de contrato que existe. Se o contrato tem garantia de pagamento (como fiador ou seguro-fiança), a expectativa é que, com as novas regras, o tempo para a ação de despejo deverá diminuir de um ano e meio para seis meses.

2. A nova lei do aluguel dá o prazo de 15 dias para o inquilino inadimplente desocupar o imóvel. Depois de 15 dias de atraso, já se pode ser despejado?
Não. De acordo com a lei, esse prazo menor vale para os contratos que não tiverem garantia de pagamento (como os feitos sem fiador). Mesmo para esses contratos, o prazo é maior que 15 dias na prática, pois começa a contar a partir do momento em que o inquilino recebe a intimação da Justiça com o pedido de desocupação.

3. Uma intimação de 15 dias para desocupar o imóvel. O que se pode fazer para evitar o despejo?
Se você não tiver possibilidade de pagar, ocorrerá a decretação do despejo; a intimação será por oficial de Justiça. Após o recebimento da ordem, ainda será ofertado o prazo de 15 dias para desocupar voluntariamente o imóvel. Caso o pagamento seja feito nos primeiros 15 dias, a ordem será cancelada.

4. Em que outras situações se pode receber uma liminar da Justiça para desocupar o imóvel?
Além da falta de pagamento do aluguel, se o inquilino deixar de pagar outras contas como o condomínio, IPTU, contas de consumo pertinentes ao imóvel, tais como acessórias; o proprietário também poderá pedir o despejo de 15 dias se o inquilino perder o fiador e não apresentar outra garantia de pagamento em até 30 dias após essa desistência.

5. Houve perda do emprego e não se tem como pagar o aluguel nos próximos meses. O que se pode fazer para evitar o despejo?
A primeira opção é negociar diretamente com o proprietário ou com a imobiliária onde você fez o contrato. Se você não tiver como pagar e o proprietário não aceitar o acordo, ele poderá entrar com uma ação de despejo.

6. O que de fato muda na forma como o despejo será feito na Justiça?
Antes, depois da decisão do juiz concordando com a desocupação do imóvel, o inquilino era notificado para desocupar o imóvel, mas podia ganhar tempo se informasse que iria pagar. Se continuasse lá, seria preciso ter novo mandato de despejo, o que aumentava o prazo. Agora, o inquilino tem o prazo de 15 dias para a desocupação, mas, se ele não cumprir o pedido de despejo, a mesma liminar poderá ser usada na sequência, agilizando-se o processo.

7. Uma ordem de despejo, mas só se tem uma parte do dinheiro para pagar. Se for feito o depósito apenas desta parcela, consegues-se suspender o pedido de desocupação do imóvel?
Não, de acordo com a nova lei, será preciso fazer o pagamento integral.

8. IMPORTANTE: É aconselhável realizar contrato de locação sem a exigência das garantias para pedir o despejo mais rápido?
Não, mesmo com a redução de alguns prazos, a agilidade dos processos dependerá do Poder Judiciário. Com isso, abrir mão da garantia pode não trazer o resultado esperado.

QUEBRA DE CONTRATO

9. Um contrato de 12 meses, mas o inquilino quer se mudar de imóvel neste momento. É preciso pagar multa?
Sim. Na maioria dos contratos atuais, é preciso pagar multa integral. Para novas locações, o locatário poderá devolver o imóvel antes, mas terá que pagar multa proporcional ao período que ainda falta até o final do contrato. Essa modalidade de multas proporcionais já era muito utilizada pelo poder judiciário, anterior as mudanças que virão.

10. O proprietário pediu o imóvel de volta. É válido, o que fazer?
Depende. Se o contrato ainda estiver no prazo de vigência, ele não poderá exigir o imóvel de volta até o final desse período. Mas, se foi feita a renovação automática, ele poderá pedir o imóvel de volta. Se o contrato tem o prazo menor que 30 meses, ele pode ter que esperar completar esse período para poder retirar o inquilino do imóvel.

11. Separação do companheiro (a) em um apartamento alugado. Depois da separação, como fica o contrato de locação?
O contrato ficará sob a responsabilidade de quem for continuar no imóvel. Essa alteração terá que ser comunicada para o dono do imóvel e para o fiador. O fiador poderá desistir de sua responsabilidade em até 30 dias após o aviso da mudança. Mesmo assim, ele será responsável pelo pagamento em até quatro meses depois da desistência.

SOBRE A RENOVAÇÃO DE CONTRATO

12. O contrato de aluguel foi feito há cinco anos e, em princípio, tinha duração de 12 meses, mas sempre é feita a renovação automática. O fiador continua responsável?
Sim. Com as novas regras, as garantias de pagamento valem até a devolução do imóvel, mesmo se o contrato tiver sido prorrogado automaticamente.

SOBRE O FIADOR E OUTRAS GARANTIAS

13. O fiador não quer mais continuar no contrato de aluguel. Ele pode desistir dessa obrigação? O contrato será rescindido?
Ele poderá deixar de ser fiador na renovação do contrato ou quando um dos inquilinos se separar ou morrer. Mas ele terá que avisar o proprietário do imóvel e ficará responsável pelos pagamentos em caso de inadimplência durante quatro meses. O proprietário poderá exigir que o inquilino arrume outra garantia em até 30 dias ou poderá despejá-lo.

14. Houve mudança para outra cidade e não se tem fiador na mesma cidade. Pode se fazer um contrato sem esse tipo de garantia?
Sim, se o dono do imóvel concordar. Mas é preciso ficar atento e manter os pagamentos em dia, pois o proprietário poderá pedir a retomada do imóvel mais rapidamente.

15. Além do fiador, quais outros tipos de garantia pode-se usar para o contrato de aluguel?
É possível contratar o seguro-fiança, que costuma custar um aluguel do imóvel por ano ou, ainda o depósito (também conhecido como caução), além do título de capitalização (que pode se ter qualquer quantia de aluguéis consignados), que vem crescendo muito junto às administradoras de imóveis.

16. VEJA COM ATENÇÃO: Houve cancelamento de uma ação de despejo há um ano. Na época, foi feito o pagamento em juízo e a continuidade no imóvel. Ocorreu novo atraso no aluguel e o proprietário foi à Justiça novamente. O que se pode fazer?
IMPORTANTE: A nova regra estabelece que o inquilino só poderá recorrer ao pagamento em juízo uma vez a cada dois anos.

PARA IMÓVEIS COMERCIAIS

17. Quais as principais mudanças para o aluguel de imóveis comerciais?
Ficará mais rápida a ação de retomada do imóvel. No caso de ação renovatória na Justiça, o prazo para a devolução cairá de seis meses para 30 dias, após a sentença do juiz.

18. Se um novo comerciante apresentar uma proposta melhor do imóvel alugado onde já exista uma loja em funcionamento, poderá haver rescisão do contrato?
Sim, mas, senão houver concordancia, isso poderá ser decidido por um juiz. Nesse caso, o inquilino que estava no imóvel deverá receber uma indenização.

19. O proprietário do imóvel é obrigado a renovar o contrato?
Depende. Se o contrato for de, pelo menos, cinco anos, o inquilino poderá pedir a renovação por prazo igual.

20. Existe um comércio do locador, onde o imóvel é alugado p/ terceiros. O proprietário pode pedir o imóvel de volta?
Sim, o proprietário não será obrigado a renovar o contrato se ele for usá-lo para uma empresa que ele já tem, por exemplo. Nesse caso, o proprietário não poderá usar o imóvel para o mesmo ramo do inquilino.

21. Existe um comércio e uma sociedade com um terceiro. Terei que comunicar ao proprietário do imóvel se deixar a sociedade?
Não, essa regra da lei foi vetada pelo presidente Lula. O dono do imóvel não poderá rescindir o contrato de aluguel apenas por uma mudança na estrutura de sua empresa.

PARA IMÓVEIS COMERCIAIS E RESIDENCIAIS

22. As novas regras já estão valendo?
Sim, desde o dia 23 de janeiro de 2.010.

23. O contrato de aluguel foi assinado recentemente, mas gostaria de ter a aplicabilidade da nova lei, o que se deve fazer?
As partes, caso queiram, poderão redigir um novo contrato.

24. As atualidades dos aluguéis sofreram alguma alteração?
Não, a determinação do valor do aluguel e sua atualização continuam sendo combinadas pelas partes dentro dos prazos exígeis para reajustamentos.

25. Importante: Um contrato que vencerá em março de 2010. As novas regras já valerão?
Não, só valerão depois da renovação do contrato. Para os contratos vigentes ou até sua renovação, continua valendo o que foi combinado entre as partes.

AÇÕES DE DESPEJO DE INQUILINOS QUE NÃO PAGAM O ALUGUEL FICARÃO MAIS RÁPIDAS

A partir do dia 23 de janeiro, deve-se cair de 14 meses para seis meses a espera para o despejo por falta de pagamento.
Para os imóveis residenciais, a lei cria a possibilidade de contratos sem a garantia de pagamento (como fiador ou seguro-fiança). Mas, para esses contratos, o inquilino poderá ter um despejo decretado mais rápido se atrasar as contas e ou acessórios. O juiz poderá conceder uma liminar (decisão provisória) para o inquilino pagar a dívida em até 15 dias ou sair do imóvel. A desocupação não será imediata.
Para imóveis comerciais, muitas mudanças mais não foram aprovadas, mas caiu o prazo para a desocupação, de seis meses para 30 dias a partir da sentença.

RESPONSABILIDADE CIVIL DO SÍNDICO EM CONDOMÍNIOS

2010-02-28T11:46:00.000-08:00

Este artigo visa auxiliar e esclarecer quanto as extensões dos atos do administrador e seus reflexos no mundo jurídico.

Cabe, inicialmente, estabelecer as diferenças entre OBRIGAÇÕES e RESPONSABILIDADES.

O termo OBRIGAÇÃO diz respeito a algo que nos propomos a fazer, a partir do momento em que aceitamos uma incumbência ou firmamos um contrato, ou seja, o dever se cumprir um acordo, uma tarefa ou qualquer determinação escrita, tácita ou legal imposta à uma determinada pessoa ou grupo.

Já o termo RESPONSABILIDADE, do latim re-spondere, que como idéia principal a garantia de compensação de prejuízo causado. Juridicamente, corresponde aos efeitos do obrigado, quando não cumpre a sua obrigação ou a cumpre de maneira diversa do estabelecido, podendo também sua definição atingir tanto atos comissivos como omissivos, ou seja, a omissão também rega responsabilidades ao agente omisso.

Portanto, o tema a seguir é sobre a RESPONSABILIDADE CIVIL, previsto no Código Civil e em legislações especiais, a fim de se alertar acerca dos efeitos danosos ao próprio síndico por atos praticados durante sua gestão.

Em princípio, para quem sofreu o dano poderá exigir do próprio condomínio o ressarcimento, que, após apurar a questão de culpabilidade poderá, em ação própria, retroagir e exigir do síndico o prejuízo, lhe cobrando o ressarcimento devido.

Para melhor compreensão desta lógica, vamos seguir o próprio Código Civil e analisar alguns de seus artigos, que tratam deste assunto:

Artigo 186 dispõe que “aquele que por ação ou omissão, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, comete ato ilícito”.

Ao cometer o ato ilícito, nasce o direito do prejudicado a exigir a responsabilidade do agente que cometeu o dano, amparado pelo Artigo 927, que dispõe que o agente fica obrigado a reparar o dano causado.

O parágrafo único do artigo 927 estabelece a responsabilidade objetiva acerca do ressarcimento, ou seja, reforça que o condomínio, dependendo da situação, será o principal responsável pelo ressarcimento do prejuízo, independentemente da apuração de culpa, caso em que, o síndico será alcançado em um segundo momento.

Ao ser alcançado na responsabilidade, pelo prejuízo causado, poderá os bens do síndico responder pelo ressarcimento, conforme dispõe o artigo 942 do Código Civil.

Nos artigos 1.347 a 1.356, que tratam da administração condominial e sobre as atribuições do síndico, não trazem em seu escopo quanto a questão da responsabilidade. Assim, em virtude da aparente lacuna nesta seção específica do código, deve-se recorrer aos artigos 653 a 691 que tratam das responsabilidades do mandatário.

Apesar de uma pequena corrente doutrinária dizer o contrário, não existe relação de consumo entre condomínio e condôminos, isso porque, confundir-se-ia a figura do prestador de serviço com o próprio consumidor, logo, não será o CDC - Código de Defesa do Consumidor - fonte para discutir direitos desta natureza.

Na verdade, ao pagar sua cota condominial, o condômino não está pagando por serviços recebidos, mas sim, pelo rateio de despesas que ele próprio condômino esta gerando, mensalmente.

Resta, finalmente, a questão da responsabilidade penal por atos praticados pelo síndico, mesmo que por omissão.

Para que exista imputabilidade do crime ao agente, deve haver um nexo ou liame entre o fato e o resultado. Assim, estabelecido este nexo causal, tanto a ação, quanto a omissão coloca o agente em condição de culpabilidade, como dispõe o artigo 13 do Código Penal.

Alguns exemplos práticos de responsabilidade civil do síndico por ações ou omissões em sua gestão:

a) Instalação de brinquedos fora dos padrões exigidos;

b) Falta de manutenção nos reservatórios de água;

c) Falta de manutenção nos elevadores;

d) Falta de contratação de seguro;

e) Falta de recarga de extintores, para-raio e demais equipamentos de segurança;

f) Falta de prestação de contas;

g) Utilização indevida dos recursos financeiros do condomínio;

Conclui-se, portanto, dos exemplos acima citados que tanto por omissão, como por negligência ou imprudência, o síndico responderá pelos atos danosos ao condomínio, atribuídos à sua gestão.

Finalmente, além da responsabilidade civil, dependendo do dano causado, responderá o síndico criminalmente pelo ato ou omissão relativas às suas atribuições.

Espero ter contribuído o mínimo para entendimento deste tema que, apesar de complexo, coloca em risco, diariamente, os administradores de condomínio, em especial seus representantes diretos, os síndicos.

Aos leitores que desejarem encaminhem suas dúvidas através do e-mail: contato@jg1.com.br para que possamos aprimorar ainda mais este meio de comunicação com nossos clientes, parceiros e amigos.

Edison Calixto
Consultor especializado em administração patrimonial
E-mail: edison.calixto@gmail.com

PERGUNTE QUE A JACQUES RESPONDE Nº 0005

2010-02-28T11:25:00.000-08:00

Pergunta: Sou síndica de um condomínio com 45 apartamentos desde 2006. A maioria afirma estar contente com a administração , porém, não comparecem às assembléias por causa de um condômino. Dizem que assinariam qualquer documento para retirá-lo do prédio mas sei que é difícil. Esta pessoa perturba o prédio desde a construção. O primeiro síndico sofreu um enfarte e não pôde mais exercer a função. O segundo síndico mudou-se do prédio sem completar o mandato e o terceiro deixou o cargo após dois meses, jogando o "abacaxi" nas mãos da sub-síndica que, por acaso, sou eu. De lá pra cá ele vem fazendo "misérias" no condomínio: buracos nas paredes das garagens, descontrolou os painéis das bombas, mexeu na minuteria que controla as luzes das garagens, furou 3 pneus do meu carro, quebrou a lanterna e riscou desde o porta-malas até o capô, jogou "quilos" de objetos e papéis na piscina do prédio. Providenciamos uma notificação. Quando estávamos reunidos no escritório ele apareceu dizendo que queria assinar a notificação, porém, logo em seguida disse que não assinaria nada sem mostrar ao seu advogado. Quando soube que não poderia retirar o documento do condomínio, gritou, desrespeitou a todos os presentes e ainda ameaçõu dizendo: "Quero ver quem sai vivo daqui." e "Vocês vão ver o que eu vou aprontar neste prédio."

A sub-síndica foi parar no hospital, com pressão alta. Eu, acompanhada de uma conselheira fomos à delegaria e abrimos um boletim de ocorrência. O processo está correndo. Na primeira audiência ele não aceitou o fornecimento de cestas básicas. Então, foi marcada uma nova audiência, com testemunhas, para março. Eu tenho quatro testemunhas que estavam na sala comigo porém ele estava sozinho.

Pergunto: O que se pode fazer com esta pessoa? Pode-se pedir para que ele deixe o prédio como "persona non grata"? Há algo a fazer tal como um abaixo-assinado, um processo ou algo similar? Gostaria muito de ter uma resposta pois os condôminos me perguntam e dão muitos palpites. Obrigada.

Resposta: As condutas praticadas pelo referido condômino é denominado hoje em dia pela legislação como anti-social, que vem a ser aquele indivíduo que pratica atos contrários ao convívio e a paz social, ou seja, qualquer ato que contrarie as normas internas do condomínio, de forma reiterada. A legislação atual não prevê a exclusão de moradia do condômino considerado como anti-social, porém, poderá ser punido com aplicação de multa equivalente ao valor de 05 a 10 vezes o valor da taxa condominial. Entretanto, após a aplicação das multas, permanecer a conduta anti-social, é possível sua exclusão por meio de ação judicial, desde que, convocada assembleia e com a aprovação por ¾ dos condôminos. Caso seja acolhido o pedido de exclusão, vale esclarecer que o condômino anti-social perderá o direito apenas ao uso do imóvel, permanecendo os demais direitos sobre o imóvel. De qualquer forma, é recomendável que o condomínio documente-se quanto aos atos nocivos demonstrando os prejuízos econômicos e sociais provocados pelo indisciplinado tais como: cartas, notificações, advertências ou boletins de ocorrência. Afinal, apesar da previsão constitucional ao direito a propriedade não devem os demais condôminos serem obrigados a conviver com pessoa de perfil nocivo e anti-social.

PERGUNTE QUE A JACQUES RESPONDE Nº 0004

2010-02-23T18:43:00.000-08:00

Pergunta: Sou Sindica de um condomínio em São Bernardo do Campo/SP, e gostaria de orientações sobre um caso de um condomino, de apartamento terreo com problemas de infestação de cupim de solo. Qual a responsabilidade do condomínio? Ele pode acionar juridicamente o Condominio? Obs: foi feita a detetização (descupinização) interna do apartamento, mas não das areas externas do condominio.

Resposta: As atribuições do síndico compreendem a manutenção e a conservação das coisas comuns, assim como a prática de atos de defesa dos interesses dos condôminos.

No âmbito da reparação de danos cíveis temos por princípio básico: aquele que causar danos a outro, seja por omissão ou negligência fica obrigado a reparar o dano, conforme prevêem os artigos 186 e 927 do Código Civil.

A infestação de cupim que venha a atingir unidade individual do andar térreo em condomínio equipara-se a infiltração em telhado do condomínio (quando não pertence a apartamento de cobertura) que atinja o andar superior.

Considerando que seja inquestionável que cabe ao condomínio o conserto do telhado para sanar infiltrações que afetem o andar superior; pela mesma linha de raciocínio, cabe ao condomínio proceder à dedetização das áreas comuns para evitar o alastramento da praga provinda do solo, mesmo que afete apenas apartamento que o integra.

Adiciona-se ainda que deva constar na Convenção do Condomínio, mesmo que com outros termos, mas com significado semelhante, que é responsabilidade do síndico “ordenar de imediato as obras urgentes”; sejam obras de manutenção ou conservação.

Ressalte-se que nenhuma outra pessoa tem livre acesso ou pode proceder à descupinização nas áreas comuns que não seja o representante legal do condomínio.

Assim, seria o caso de evitar demanda judicial, visto que o Condomínio, como detentor do domínio das áreas comuns, estaria em significativa desvantagem pela sua responsabilidade direta. Isto sem questionar que, normalmente, a dedetização das áreas comuns deve-se dar a cada seis meses, prazo este de eficácia dos produtos utilizados, conforme divulgado por técnicos em dedetização.

Jacques Gassmann Júnior

PERGUNTE QUE A JACQUES RESPONDE Nº 0003

2010-02-23T17:27:00.001-08:00

Pergunta: Gostaria de saber, se em caso de atraso de pgto de condomínio de apartamento alugado o proprietário é responsável pelo pagamento ou se o condomínio pode acionar o morador na justiça. E se no novo código civil ( ou lei) consta algum artigo mencionando essa obrigação.Tal duvida surgiu porque no nosso condomínio tem um morador(aluguel) que deixou de pagar o condomínio e o proprietário se recusa a pagar alegando ser obrigação do locatário e não consegui encontrar nenhum artigo que tratasse do assunto.

Resposta: A definição jurídica de condômino é sinônimo de proprietário, o que significa dizer que a propriedade tem seu domínio dividido por 02 (duas) ou mais pessoas. As despesas condominiais, pela sua natureza, servem para a manutenção e conservação da coisa comum em benefício de todos os condôminos, portanto aquele que é condômino tem a obrigação de contribuir com referidas despesas na proporção de sua fração ideal, conforme determina o inciso I do artigo 1.336 do Código Civil. Logicamente esta responsabilidade pode ser objeto de transação, devendo outrem assumi-la em nome do condômino, caso típico de contrato de locação. De qualquer forma, para o Condomínio, o devedor é sempre o condômino, mesmo que outra pessoa se obrigue perante ao Condomínio de efetuar o pagamento destas despesas, ou seja, a obrigação, objeto de contrato entre o condômino e terceiro, não alteram os direitos e deveres do condômino e nem sua relação para com a propriedade, negando-se a efetuar os pagamentos das contribuições condominiais, o condômino pode e deve ser cobrado judicialmente.

PERGUNTE QUE A JACQUES RESPONDE Nº 0002

2010-02-23T17:26:00.000-08:00

Pergunta: Sou Sindico de um condomínio em São Bernardo do Campo, e já algum tempo estamos com problemas de inadimplência, de difícil solução, temos um apartamento que seria para uso do zelador, mas como não temos zelador, o apartamento era alugado, ajudando assim para cobrir as despesas do prédio, infelizmente como o prédio é antigo houve um problema de vazamento no apartamento e no momento não estamos podendo reformar, gostaria de saber se ha possibilidade da venda deste apartamento, usando este dinheiro única e exclusivamente para melhoria no prédio.

Resposta: Com certeza consta na especificação do condomínio o apartamento do zelador é área comum do condomínio, não podendo ser destacado das demais áreas de utilidade em comum, por disposição expressa do § 2º do artigo 1.331 do Código Civil. A idéia de utilizar o apartamento para auferir receita por meio de locação tem se tornado prática comum, o que nem sempre é suficiente para equilibrar as contas do condomínio. É de amplo conhecimento que o condomínio se trata de pessoa jurídica de fato, criado por força da lei para dividir as despesas comuns. A receitado condomínio advém da contribuição de seus condôminos. Dificuldades financeiras condominiais só poderão ser resolvidas pelos condôminos em assembleia. A variação das taxas cobradas pelos serviços públicos, o aumento nas despesas condominiais e do percentual de inadimplência devem ser previamente demonstrados em PREVISÃO ORÇAMENTÁRIA, a qual deve servir de base para aprovar o valor da taxa condominial em assembléia geral, apenas após a elaboração e aprovação da previsão orçamentária é que se poderá reverter ou corrigir o estado de penúria sofrido pelo condomínio, sendo certo que deverá priorizar a cobrança judicial dos inadimplentes.

PERGUNTE QUE A JACQUES RESPONDE Nº 0001

2010-02-23T17:13:00.000-08:00

Pergunta: Olá. Sou zelador de um condomínio em São Bernardo do Campo há 10 anos. Nunca morei no condominio. Moro em minha própria casa. Não recebo auxilio moradia. Eu teria direito a receber este auxilio?

Resposta: O salário habitação é benefício concedido ao empregado que mora no local de trabalho, assim definido pela convenção coletiva da categoria em vigor. Alias “ salário habitação” não é termo adequado para denominar este benefício, que se trata de valor acrescido e igualmente debitado na folha de pagamento mensalmente, apenas para cálculo de alguns benefícios, como INSS, FGTS, entre outros, não tendo caráter de pagamento, propriamente dito., seria melhor tratá-locomo auxilio moradia. Este benefício conforme acima mencionado, é concedido apenas ao empregado que resida no condomínio, ou seja, não residindo no condomínio não tem direito ao benefício. Esclarecendo melhor, a moradia oferecida gratuitamente não é obrigatória, muito pelo contrário, tem caráter opcional independente da função do empregado no condomínio.

Valorização de imóveis usados chegou a cerca de 50% em um ano na região do ABC e atrai investidores

2009-09-20T12:42:00.000-07:00

Fontes: Creci e Jornal da Tarde

Os imóveis usados voltaram a ser a bola da vez em matéria de investimentos, tanto pela valorização ao longo dos anos como pelos bons resultados na locação.

Em recente pesquisa realizada pelo CRECI, tomando-se por base os 12 meses contados do período que antecede a crise (junho de 2.008) até o momento que a economia brasileira mostrou seus primeiros sinais de estabilidade, superando a recessão (junho de 2.009), foram os imóveis e não os investimentos financeiros os campeões de valorização.

No mesmo período, o CDB que foi um dos ativos financeiros que tiveram maior valorização, o rendimento médio foi de 9%. A poupança 7,6%. O dólar 22,61%. Todos sem contar a inflação do período. A aplicação na Bovespa, por exemplo, teria sido mau negócio, com queda de 20,84%.

A inflação não representou ameaça na valorização dos imóveis nos últimos 12 meses. A variação entre junho de 2008 e junho de 2.009 medida pelo Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) ficou em 4,80%. Já pelo Índice Geral de Preço de Mercado (IGPM-FGV) foi de 1,53%. Num país com o alto déficit como o Brasil, imóveis tendem a ser sempre um bom negócio.

A segurança é outro fator que desperta interesse dos investidores. O investimento em imóveis exige, porém, cuidados. Escolher uma imobiliária de confiança ajuda na hora de identificar os melhores negócios disponíveis. Além da escolha do imóvel certo que seja bem localizado e tenha bom potencial para locação ou revenda, é muito importante ter assessoria na documentação imobiliária a qual exige técnica e perícia na análise de eventuais fatores de risco.

Para quem pensa em alugar o imóvel adquirido, escolher imóveis próximos a bairros movimentados, universidades, comércio e que sejam de fácil acesso, assim como de valores não muito elevados conseguem melhores resultados na locação, variando de 0,7 a 1,2 % do valor total do imóvel.

Vale ainda ressaltar a grande importância do segmento imobiliário para o Brasil. Com o maior investimento em imóveis, será ampliada ainda mais a geração de empregos diretos e indiretos, produzindo uma reação em cadeia que certamente contribuirá para aumentar a confiança sobre o futuro da estabilização econômica do país.

Cristiane Gassmann

Consultora Imobiliária

cris@jg1.com.br

Penhora on line

2009-09-20T12:37:00.000-07:00

Definido como o drama do devedor e a esperança do credor.

É do conhecimento comum que há dois anos a penhora on line tem se tornado corriqueira, satisfazendo créditos em processos judiciais, tanto na esfera trabalhista como na cível, pelo advento da Lei nº 11.382/06 que passou a vigorar no início de 2.007, alterando e criando novos dispositivos concernentes à execução do Código de Processo Civil, encontrando-se prevista em seu artigo 655-A, nestes termos:

Art. 655-A. Para possibilitar a penhora de dinheiro em depósito ou aplicação financeira, o juiz, a requerimento do exeqüente, requisitará à autoridade supervisora do sistema bancário, preferencialmente por meio eletrônico, informações sobre a existência de ativos em nome do executado, podendo no mesmo ato determinar sua indisponibilidade, até o valor indicado na execução.

Este procedimento legal já vinha sendo utilizado há vários anos, sendo que anteriormente à Lei nº 11.382/06 era muito mais moroso e burocrático, o Juiz enviava ofício, materializado em papel, ao Banco Central informando que necessitava quebrar o sigilo bancário ou ordenava o bloqueio de contas-correntes de devedores. O Banco Central, por sua vez, encaminhava a ordem à agência bancária, que recebida por seu gerente, cumpria a determinação judicial.

Agora, todo o procedimento é efetuado on line, via internet, na fase processual específica, sem que haja a interferência de terceiros, o que torna o ato mais seguro e sigiloso, ampliando sua eficácia.

Via de regra, todos os bens do devedor podem ser penhorados, servindo para ser expropriados, com o objetivo de resolver o crédito, como determina o artigo 591 do Código de Processo Civil:

Art. 591. O devedor responde, para o cumprimento de suas obrigações, com todos os seus bens presentes e futuros, salvo as restrições estabelecidas em lei.

A legalidade da aplicação da penhora on line encontra respaldo no artigo 655 do Código de Processo Civil, o qual ordena preferencialmente os bens penhoráveis, sendo “dinheiro” o primeiro da lista.

Entretanto, alguns bens são listados como impenhoráveis, exceções estas que abrangem depósitos em contas correntes quando intrínsecos ao caráter alimentar e de manutenção do devedor e de sua família, tais como salários, soldos, aposentadorias, pensões, pecúlios e montepios, conforme artigo 649 do Código de Processo Civil.

Não pairam dúvidas que a penhora em dinheiro por meio eletrônico modificou o trâmite da execução, acelerando-a, demonstrando interesse do Estado em modernizar os atos judiciais, economizando tempo, serviços e papel para atingir o mesmo objetivo.

Eventualmente, a penhora on line pode ser o meio mais rápido para resolver uma dívida, mesmo quando não é do interesse do devedor pagá-la; e, por mais que se apresente, não coloca o devedor em desvantagem processual, visto que a penhora só se efetiva depois de transcorrido o prazo para que o devedor cumpra com sua obrigação.

De qualquer forma, o devedor se sujeita à penhora on line ao não acatar a determinação judicial de efetuar o pagamento no prazo legal, sendo que, a própria Lei nº 11.382/06 criou condições para que o devedor, mesmo que em dificuldade financeira, parcele o montante devido de forma razoável, evitando dissabores com o bloqueio e transferência de numerários de sua conta corrente ou aplicações, previsto no artigo 745-A do Código de Processo Civil:

Art. 745-A. No prazo para embargos, reconhecendo o crédito do exeqüente e comprovando o depósito de 30% (trinta por cento) do valor em execução, inclusive custas e honorários de advogado, poderá o executado requerer seja admitido a pagar o restante em até 6 (seis) parcelas mensais, acrescidas de correção monetária e juros de 1% (um por cento) ao mês.

Esta, dentre outras alterações procedimentais tem por escopo a modernização da Justiça e dos atos processuais, sem interferir no direito constitucional de defesa e do contraditório; enfim, não coloca o devedor em desvantagem frente ao credor, muito pelo contrário, tem se mostrado como eficiente na resolução de dívidas. Para o futuro próximo podemos aguardar novas leis de vanguarda que venham de encontro ao anseio dos cidadãos de bem, reduzindo os prazos processuais e a demora de nossos tribunais.

Dr. Jacques Gassmann Júnior

Advogado

Graduado em 1985 – especializado em Direito Civil

Parceiro do Grupo Biomédic desde 1988

E-mail: juridico@jg1.com.br
Site: www.jg1.com.br

CERTIFICAÇÃO REALTOR - CRS - MAIS UMA CONSQUISTA DA JACQUES GASSMANN IMÓVEIS E CONDOMÍNIOS EM 2009

2009-08-23T09:03:00.000-07:00

Certificação CRS – Oferecida pelo Council of Residential Specialist é a mais alta concedida a corretores (Realtors®) no campo de vendas residenciais nos EUA.

A Jacques Gassmann Imóveis e Condomínios é a primeira empresa imobiliária da região do ABC a obter a certificação e isso, mais uma vez, reforça nosso empenho em buscar as melhores ferramentas do mercado para o exercício de nossa atividade, buscando, sempre, qualificação e aperfeiçoamento profissional.

CERTIFICAÇÃO PQE - SECOVI 2009 - Programa de Qualidade Essencial

2009-08-23T08:58:00.000-07:00

Programa de Qualidade Essencial do SECOVI – Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis Residenciais e Comerciais de São Paulo.

Demonstrando empenho e comprometimento de toda a equipe da Jacques Gassmann Imóveis e Condomínios, conquistamos em 2009 a certificação do programa PQE – Secovi.

Os principais objetivos da certificação são:

- Formar empresas do mercado imobiliário comprometidas com a ética e a responsabilidade no relacionamento com seus clientes e concorrentes por meio da educação e treinamentos continuados de seus recursos humanos e do aperfeiçoamento de seus procedimentos;

- Estimular a busca da excelência da gestão, na implantação de melhores técnicas e práticas empresariais visando destaque perante as demais empresas do mercado;

- Valorizar o capital humano e intelectual da empresa.

Vale a pena protestar o condômino inadimplente?

2009-08-15T12:17:00.000-07:00

Com a entrada em vigor do Novo Código Civil, a multa por atraso no pagamento das quotas condominiais e seus acessórios foi significativamente reduzida de 20% para 2%. Na prática, acabou incentivando a inadimplência e, consequentemente, gerando dificuldades financeiras para os condomínios, haja vista que, na lista de prioridade de contas a pagar, procurava o inadimplente pagar dívidas bancárias e com cartões de créditos cujos juros mensais passavam da casa dos 10%, preterindo assim a obrigação condominial.

A Lei estadual 13.160/08 — que legitima os proprietários de imóveis e os condomínios (e suas administradoras) a levarem os boletos de cobrança de aluguel e quotas condominiais a protesto, tornando também legítima a inclusão do nome dos devedores em cadastros de proteção do crédito — Em janeiro de 2009 completou seis meses de vigência.

Apesar de curto, esse período de tempo favorece uma análise acerca da eficácia e efetividade da legislação, na realidade prática dos condomínios.

Passada a euforia inicial, quando grande número de condomínios resolveu lançar mão do protesto para reaver o prejuízo financeiro, constatou-se, na prática, que o objetivo não foi alcançado.

Isso porque, o protesto dos boletos e demais documentos de cobrança de condomínios, muitas vezes agrava a situação do inadimplente, principalmente, daquele eventual e se mostra ineficiente para o devedor contumaz.

Para os devedores eventuais — aqueles que, diante de dificuldades financeiras momentâneas, deixam de pagar verbas condominiais por poucos meses, logo procurando solver o débito — o apontamento de documentos de cobrança no Cartório de Protestos e nos cadastros restritivos do crédito somente, agrava sua situação. Já que ocasiona a restrição do crédito, dificultando a desejável quitação amigável do débito que, via de regra, aconteceria.

Já para os devedores tidos por contumazes — aqueles que, com habitualidade, deixam de adimplir suas responsabilidades de condôminos ou as fazem com atraso ou, ainda, possuem débitos de período superior a seis meses — o protesto de boletos, muito embora implique na restrição de crédito, não induz, na prática, a composição amigável da dívida.

Ao ponderar-se sobre os prós e contras da aplicação da lei, os síndicos têm optado por não efetivar o protesto, muito menos em apontar os nomes dos devedores junto aos órgãos de proteção do comércio, quando o débito acumulado é inferior a seis meses, até para se evitar a defesa em um turbilhão de ações de sustação de protesto e, eventualmente, de ações indenizatórias por protestos tidos por indevidos.

A verdade é que, em tais casos, cobrança amigável e a negociação de acordos, mesmo que por meio de departamento jurídico, atuando extrajudicialmente, envolve custos e riscos, infinitamente, menores e mais eficazes.

Dessa forma, muito embora a Lei 13.160/08 esteja vigente, válida e bem-intencionada, não tem sido efetiva junto ao seu público alvo, pois não atingiu, na maioria dos casos, a finalidade social a que se dispôs.

É inegável que a lei de protesto de documentos de cobrança de condomínio instituiu um elemento de pressão sobre o inadimplente. Todavia, também é inegável — considerando a aplicação da realidade da cobrança condominial — que tal elemento de coação, somente, tem sido empregado como último recurso, em dívidas acumuladas num período superior a 12 meses.

A conclusão a que se chega é que, a melhor solução para a inadimplência de condomínios e seus acessórios, com muita vantagem sobre as demais formas de cobrança, continua sendo a composição extrajudicial. Protesto, se, e somente se, tiver que ser usado, só em último caso.

Cristiane Gassmann - Administradora de Empresas e Consultora Imobiliária

E-mail: cris@jg1.com.br

Assédio Moral e Assédio Sexual

2009-08-14T07:59:00.000-07:00

Historicamente, as relações entre pessoas sempre foi algo enigmático, principalmente no campo pessoal onde afloram as emoções, medos, desejos e toda a sorte de princípios subjetivos.

A verdade é que, dentro desta subjetividade cada indivíduo pode estar buscando alcançar anseois próprios, e não o da coletividade.

Assim, as relações humanas tendem a se tornar mais complexas em ambientes de trabalho devido ao contato próximo, à longa permanência e ao consequente envolvimento entre os trabalhadores entre si e com seus superiores hierárquicos.

O envolvimento pode levar a disfunções sociais sempre que o interesse de alguém se sobreponha ao interessa da coletividade e ao respeito e à dignidade, tornando o ambiente de trabalho desagradável, afetando a produtividade pela insegurança causada.

As relações de trabalho doentias ao se intensificarem, subdividem-se em assédio moral e assédio sexual, dependendo do abuso praticado pelo agressor.

O Assédio Moral se dá quando surgem conflitos de interesses, iniciando o agressor, estrategicamente, a prática de atos com o intuito de afastar a vítima de suas funções ou mesmo forçando-a a se demitir.

Para atingir seu objetivo o agressor utiliza todos os meios para constranger, inferiorizar, menosprezar, perturbar, ameaçar, insultar, ofender, envergonhar, enfim causar dor e tristeza, humilhando a vítima na sua essência, seja por palavras, gestos ou atitudes.

A agressão pode vir tanto do superior hierárquico como dos pares da vítima. Independente da origem, o resultado é o mesmo, comprometendo sua dignidade e sua produtividade; e, nos casos mais graves, a saúde física e mental, tornando a vítima incapaz ao trabalho ou até sujeitando-a ao suicídio.

O conceito de Assédio Moral recai na exposição do trabalhador a situações humilhantes de forma repetitiva e duradora durante a jornada de trabalho e ao executar suas funções.

Portanto um ato isolado de humilhação não pode ser caracterizado como Assédio Moral, porém, também deve ser coibido para manter o ambiente de trabalho gratificante, respeitoso e digno.

Diferentemente do Assédio Moral, o Assédio Sexual é considerado crime, previsto no artigo 216-A do Código Penal, nestes termos:

Art. 216-A. Constranger alguém com o intuito de obter vantagem ou favorecimento sexual, prevalecendo-se o agente da sua condição de superior hierárquico ou ascendência inerentes ao exercício de emprego, cargo ou função.

Pena detenção de 1 (um) a 2 (dois) anos.

Com a Revolução Industrial a mulher passou a desempenhar funções em igualdade com os homens no mercado de trabalho, visto que ao operar a máquina, a produção de ambos era idêntica. Mais ainda, nos primórdios do trabalho feminino, a exploração da mulher se deu por ser considerada mão-de-obra mais barata.

Assim que a mulher foi incorporada como força de trabalho iniciou-se o Assédio Sexual nas relações trabalhistas. Assim, a trabalhadora passou a ocupar a posição de subalterna, sujeitando-se a ameaças ou hostilidades caso recuse as propostas de âmbito sexual de seu superior.

Para configurar o Assédio Sexual é necessário que o superior hierárquico ameace em demitir a vítima ou em lhe desfavorecer por impedir a efetivação de um direito, tal como uma promoção.

Hoje, o superior hierárquico pode ser de ambos os sexos ou mesmo homossexual, assim como a vítima; ampliando ainda mais as circunstâncias que o constrangimento com fundamento em sexismo pode ocorrer.

A ocorrência do Assédio Sexual depende da existência de ameaça ou hostilidade, caso contrário, o flerte proveniente do superior hierárquico seria uma “cantada” que apesar de imprópria e inconveniente ao ambiente de trabalho, não caracteriza o crime. Caso ocorra violência física ou grave ameaça consumaria em atentado violento ao pudor ou ao estupro.

Dr. Jacques Gassmann Júnior

Advogado

Graduado em 1985 – especializado em Direito Civil

Parceiro do Grupo Biomédic desde 1988

E-mail: juridico@jg1.com.br
Site: www.jg1.com.br

O lado negro do crédito

2009-08-13T21:23:00.000-07:00

Diz o ditado popular: “quem deve tem crédito”.

Sim o crédito está diretamente relacionado a dívidas, porque quem dele não faz uso, não terá que se preocupar em pagar prestações, parcelas, carnês, faturas ou outra denominação menos cruel da dívida assumida, que fará falta até que alcance a tão esperada quitação.

Com o fortalecimento das atividades mercantis ao término da idade média, foram criadas inúmeras formas creditícias com o objetivo de evitar o porte de dinheiro, ouro ou pedras preciosas, sendo que muitas delas persistem até a atualidade.

Este período histórico foi marco do início em larga escala do empréstimo, quer em pecúnia, quer em natura, financiando atividades comerciais e de exploração a novos nichos de mercado até então inexistentes. O mundo tornava-se mais capitalista a cada dia, numa época que não havia outra modalidade de estruturação social.

A exacerbada fomentação do capitalismo e sua consequência vital – o consumo, declinou em teorias que não mais valorizavam o capital como gerador de riquezas, mas sim o trabalho, posteriormente denominada de comunismo.

As nações que adotaram o comunismo como ideologia organizacional do estado político-econômico não sobreviveram ao início da globalização – fenômeno cultural e comercial intrinsecamente dependente das características capitalistas. Hoje são poucos os países que persistem em se manter à margem da globalização, da produção e do comércio, evitando assim, o crescimento econômico de sua população; os quais, sem exceção, são liderados por ditadores retrógrados.

Em resumo, o capitalismo é fato, não é possível alterar seus princípios basilares. No mesmo patamar encontra-se o consumo desenfreado, em constante crescimento em razão das pseudo-necessidades humanas criadas muitas vezes pela indústria da propaganda.

Enfim, todo ser humano nasce consumidor, variando de acordo com seu poder aquisitivo e com o bem que ele julga ser indispensável para lhe trazer felicidade. Neste aspecto, muitas vezes é tênue a diferença entre consumidor e consumista.

Normalmente, o consumidor, mesmo que desprovido de capital, prefere não esperar acumular a verba necessária para adquirir determinado bem, utilizando crédito que lhe é amplamente oferecido por várias instituições financeiras; para as quais o dinheiro nada mais é do que um produto a ser vendido, na forma de crédito.

O imediatismo para satisfazer a vontade na aquisição de bens direciona o consumidor a contrair empréstimos. Quando a pseudo-necessidade em adquirir bens é superior à renda, inevitavelmente o consumidor assume mais dívidas do que consegue pagar sem o sacrifício de outros itens ou até de sua qualidade de vida, especialmente quando se propõe a estender seu horário de trabalho acima do tolerável.

De qualquer forma é difícil saber se a oferta, seja ela em parcelas ou por financiamento, vai interferir no orçamento do consumidor e comprometer sua vida financeira. Esta situação pode afetar consumidores de qualquer nível econômico, tanto de pessoas físicas quanto de pessoas jurídicas.

Recursos suplementares advindos por meio de empréstimos ou similares, inicialmente, aparentam ser a solução ideal, com o passar do tempo se transformam em um fardo pesado; o que pode ser evitado tomando os devidos cuidados para ponderar sobre a real necessidade de adquirir determinado bem ou investir, impedindo que os desejos se tornem verdadeiros pesadelos.

Como todos os recursos, o financeiro é uma fonte esgotável, mesmo que de forma inversa, seu esgotamento não se dá pela escassez externa, mas sim pela perda da capacidade em cumprir as obrigações assumidas.

Portanto, pode-se dizer que crédito é como água, como bem divulgado pela SABESP: “sabendo usar, não vai faltar”.

Dr. Jacques Gassmann Júnior

Advogado

Graduado em 1985 – especializado em Direito Civil

Parceiro do Grupo Biomédic desde 1988

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Nova lei anti-fumo e seus reflexos no condomínio

2009-08-13T21:02:00.000-07:00

Tendo em vista a promulgação da Lei 13.541/09, a qual entra em vigor em 06/08/09, temos a esclarecer o quanto segue:

Inicialmente, esclarecemos que não se trata de nenhum tipo de discriminação, segregação ou qualquer outro tipo de ato atentatório à moral de quem quer que seja, pois, aos administradores cabe tão somente a orientação aos nossos clientes quanto à extensão da aplicabilidade legal de todo e qualquer dispositivo jurídico.

Assim, entendemos que, independentemente de termos nossas opiniões quanto ao assunto abordado, o fato é que ao administrador, síndico e todo o corpo diretivo restou tão somente a obrigação de fazer valer à lei, sob pena de também sofrer as sanções previstas neste diploma legal.

Administradoras, Síndicos e todos os envolvidos com a administração predial devem estar atentos aos meandros dos ditames legais e suas implicações na vida dos condôminos.

Tendo em vista que a lei foi promulgada em 7 de maio de 2009 e conforme determina em seu próprio teor que vigorará dentro de 90 (noventa) dias da sua publicação, terá sua eficácia a partir do dia 6 de agosto de 2009.

Como forma de melhor compreensão da nova lei, abaixo seguem os comentários, em destaques especiais, sobre cada artigo, na ótica condominial, apontando o que isso representará no dia-a-dia dos moradores, funcionários, síndicos e administradores.

Dentre os procedimentos a serem adotados, além das placas de sinalização, informados na lei e já contempladas pelo Decreto 54.311 e Resolução SES/SDJC da Secretaria Estadual da Saúde, deverão também ser retirados das áreas comuns os cinzeiros, para não se caracterize que o condomínio facilita ou promove o fumo nestes locais.

Portanto, independentemente da leitura que se fará de todo o teor legal, estaremos divulgando, também, a todos os condôminos a novas regras, que serão impostas, bem como suas sanções.

Sugerimos, ainda, aos nossos clientes, que especifiquem todas a áreas comuns, mesmo que não cobertas, mas, que apresentem concentração de pessoas, como restritas ao fumo. Exemplo: piscina, playground, quadras, entre outros

Além destas medidas, sugerimos, igualmente, incluírem as novas regras no Regulamento Interno, como medida de coibir a prática de fumar nestas áreas, reforçando a aplicabilidade legal, podendo o condomínio, impor suas próprias sanções, além daquelas que a lei exige.

Portanto, abaixo segue a íntegra da lei e devidos comentários para orientação a todos os nossos clientes.

LEI Nº 13.541, DE 7 DE MAIO DE 2009

Proíbe o consumo de cigarros, cigarrilhas, charutos, cachimbos ou de qualquer outro produto fumígeno, derivado ou não do tabaco, na forma que especifica

O GOVERNADOR DO ESTADO DE SÃO PAULO:

Faço saber que a Assembléia Legislativa decreta e eu promulgo a seguinte lei:

Artigo 1º - Esta lei estabelece normas de proteção à saúde e de responsabilidade por dano ao consumidor, nos termos do artigo 24, incisos V, VIII e XII, da Constituição Federal, para criação de ambientes de uso coletivo livres de produtos fumígenos.

Ø Aqui destaca-se o caráter de não violação às liberdades individuais, também previstas na Constituição Federal, tendo-se como proteção do bem maior a saúde da coletividade. Assim, o interesse público se sobrepõe aos individuais.

Artigo 2º - Fica proibido no território do Estado de São Paulo, em ambientes de uso coletivo, públicos ou privados, o consumo de cigarros, cigarrilhas, charutos ou de qualquer outro produto fumígeno, derivado ou não do tabaco.

Ø Destaca-se no caput do artigo o alcance da competência legal, tendo em vista tratar-se de Lei Estadual vale para todos os municípios paulistas. Também, indica as categorias de ambientes, cuja prática seja proibida, aqui se inclui o condomínio pelo termo “privado”.

§ 1º - Aplica-se o disposto no “caput” deste artigo aos recintos de uso coletivo, total ou parcialmente fechados em qualquer dos seus lados por parede, divisória, teto ou telhado, ainda que provisórios, onde haja permanência ou circulação de pessoas.

Ø Note-se que o legislador procurou indicar de maneira mais ampla o tipo de fechamento do recinto, ou seja, uma simples cobertura é motivo suficiente para caracterizar o local como fechado parcialmente.

§ 2º - Para os fins desta lei, a expressão “recintos de uso coletivo” compreende, dentre outros, os ambientes de trabalho, de estudo, de cultura, de culto religioso, de lazer, de esporte ou de entretenimento, áreas comuns de condomínios, casas de espetáculos, teatros, cinemas, bares, lanchonetes, boates, restaurantes, praças de alimentação, hotéis, pousadas, centros comerciais, bancos e similares, supermercados, açougues, padarias, farmácias e drogarias, repartições públicas, instituições de saúde, escolas, museus, bibliotecas, espaços de exposições, veículos públicos ou privados de transporte coletivo, viaturas oficiais de qualquer espécie e táxis.

Ø Destaque para o termo “áreas comuns de condomínios”. Portanto, toda e qualquer área comum, inclusive churrasqueiras e piscinas, que, apesar de locais abertos, tendem a ter aglomerações de pessoas ou, simplesmente, permanência ou circulação destas, conforme previsto no parágrafo anterior.

§ 3º - Nos locais previstos nos parágrafos 1º e 2º deste artigo deverá ser afixado aviso da proibição, em pontos de ampla visibilidade, com indicação de telefone e endereço dos órgãos estaduais responsáveis pela vigilância sanitária e pela defesa do consumidor.

Ø Começam aqui as disposições que obrigam aos síndicos ou administradoras a adotarem medidas para cumprimento da lei. A sugestão é que se procurem empresas especializadas em sinalização condominial, para que se confeccione, de imediato, as placas indicativas a que se refere o parágrafo.

Artigo 3º - O responsável pelos recintos de que trata esta lei deverá advertir os eventuais infratores sobre a proibição nela contida, bem como sobre a obrigatoriedade, caso persista na conduta coibida, de imediata retirada do local, se necessário mediante o auxílio de força policial

Ø No caso de condomínios o termo “responsável pelo recinto” é direcionado, diretamente, ao síndico ou a quem este delegou seus poderes de administração. Claro que, sugere-se a inclusão da proibição no regulamento interno, para que não haja a necessidade de uso de força policial para aplicação da lei.

Artigo 4º - Tratando-se de fornecimento de produtos e serviços, o empresário deverá cuidar, proteger e vigiar para que no local de funcionamento de sua empresa não seja praticada infração ao disposto nesta lei

Ø Não cabe ao condomínio, pois não se enquadra na categoria de empresas.

Parágrafo único - O empresário omisso ficará sujeito às sanções previstas no artigo 56 da Lei federal n.º 8.078, de 11 de setembro de 1990 - Código de Defesa do Consumidor, aplicáveis na forma de seus artigos 57 a 60, sem prejuízo das sanções previstas na legislação sanitária.

Ø Apesar do artigo não se enquadrar na categoria de empresas, poderá, jurisprudencialmente, ser o síndico elevado à qualidade de responsável e, fatalmente, este sofrer as sanções legais.

Artigo 5º - Qualquer pessoa poderá relatar ao órgão de vigilância sanitária ou de defesa do consumidor da respectiva área de atuação, fato que tenha presenciado em desacordo com o disposto nesta lei.

Ø Atenção, este artigo dá, a qualquer condômino, morador e até mesmo visitante, o poder de relatar o ocorrido ao órgão competente sobre a infração presenciada. Desde que seguidas as etapas dos parágrafos seguintes.

§ 1º - O relato de que trata o “caput” deste artigo conterá

1 - a exposição do fato e suas circunstâncias;

2 - a declaração, sob as penas da lei, de que o relato corresponde à verdade;

3 - a identificação do autor, com nome, prenome, número da cédula de identidade, seu endereço e assinatura.

Ø Note-se que não basta presenciar, deve-se expor os fatos, declará-los como verdadeiros e, principalmente, identificar-se. Logo, não se aceita o anonimato.

§ 2º - A critério do interessado, o relato poderá ser apresentado por meio eletrônico, no sítio de rede mundial de computadores - “internet” dos órgãos referidos no “caput” deste artigo, devendo ser ratificado, para atendimento de todos os requisitos previstos nesta lei.

Ø Aqui encontramos meios facilitadores para se oferecer as denúncias.

§ 3º - O relato feito nos termos deste artigo constitui prova idônea para o procedimento sancionatório.

Ø Presume-se, portanto, verdadeiros os fatos narrados, cabendo ao denunciado infrator a defesa e prova do contrário.

Artigo 6º - Esta lei não se aplica:

Ø Aqui encontramos as exceções, ou seja, casos que a lei não alcança.

I - aos locais de culto religioso em que o uso de produto fumígeno faça parte do ritual;

Ø Exemplo: rituais espíritas

II - às instituições de tratamento da saúde que tenham pacientes autorizados a fumar pelo médico que os assista;

Ø Exemplo: Clínicas de reabilitação de consumidores de droga ( “crack” entre outros)

III - às vias públicas e aos espaços ao ar livre;

Ø Desde que, não sejam fechados de alguma forma, mesmo que parcialmente.

IV - às residências;

Ø Exemplo: Dentro dos apartamentos

V - aos estabelecimentos específica e exclusivamente destinados ao consumo no próprio local de cigarros, cigarrilhas, charutos, cachimbos ou de qualquer outro produto fumígeno, derivado ou não do tabaco, desde que essa condição esteja anunciada, de forma clara, na respectiva entrada.

Ø Exemplo: Confrarias de fumantes – Tabacarias, etc.

Parágrafo único - Nos locais indicados nos incisos I, II e V deste artigo deverão ser adotadas condições de isolamento, ventilação ou exaustão do ar que impeçam a contaminação de ambientes protegidos por esta lei.

Artigo 7º - As penalidades decorrentes de infrações às disposições desta lei serão impostas, nos respectivos âmbitos de atribuições, pelos órgãos estaduais de vigilância sanitária ou de defesa do consumidor.

Ø Aqui, periodicamente, Síndicos e Administradoras deverão consultar a legislação na época da infração, para ficarem atentos, inclusive, às sanções que estes podem receber.

Parágrafo único - O início da aplicação das penalidades será precedido de ampla campanha educativa, realizada pelo Governo do Estado nos meios de comunicação, como jornais, revistas, rádio e televisão, para esclarecimento sobre os deveres, proibições e sanções impostos por esta lei, além da nocividade do fumo à saúde.

Ø Assim como o próprio Governo, o condomínio, através de seus gestores – Síndicos e Administradoras – deverão implantar uma campanha educativa, independentemente da assembléia que instituirá os procedimentos, para demonstrar que tomou todas as medidas cabíveis para criação da cultura antifumo nas áreas comuns.

Artigo 8º - Caberá ao Poder Executivo disponibilizar em toda a rede de saúde pública do Estado, assistência terapêutica e medicamentos antitabagismo para os fumantes que queiram parar de fumar.

Artigo 9º - Esta lei entra em vigor no prazo de 90 (noventa) dias após a data de sua publicação.

Palácio dos Bandeirantes, 7 de maio de 2009.

JOSÉ SERRA

Luiz Antônio Guimarães Marrey

Secretário da Justiça e da Defesa da Cidadania

Luiz Roberto Barradas Barata

Secretário da Saúde

Guilherme Afif Domingos

Secretário do Emprego e Relações do Trabalho

Aloysio Nunes Ferreira Filho

Secretário-Chefe da Casa Civil

Publicada na Assessoria Técnico-Legislativa, aos 7 de maio de 2009.

Fonte do texto da Lei : http://www.al.sp.gov.br/repositorio/legislacao/lei/2009/lei%20n.13.541,%20de%2007.05.2009.htm – acesso em 11/05/2009

Edison Calixto - Consultor especializado em administração patrimonial

E-mail: edison.calixto@gmail.com

A importância da imagem pessoal

2009-08-13T20:55:00.000-07:00

O cabelo, a vestimenta e seus acessórios, o jeito de se portar, de sentar, de falar, enfim tudo que se refere ao visual, integram sua imagem.

Já a imagem pessoal é muito mais do que a aparência exterior, abrange conjuntos de ações, conhecimentos, capacidades e competências de cada indivíduo.

Enquanto a aparência serve como cartão de visita (muitas vezes capaz de incluir e facilitar o acesso a contatos), como elemento integrante da imagem pessoal, não pode ser menosprezada, pois, querendo ou não toda pessoa é, irremediavelmente, julgada por quem a vê.

A imagem pessoal está em constante processo de aperfeiçoamento, assim como o desenvolvimento de habilidades e a aquisição de conhecimentos. Portanto, diariamente, todo ser humano se apresenta aos demais como efetivamente deseja, o que determina o modo que os outros o interpretam.

Ao passar a imagem de competente, vitorioso e otimista, as pessoas o verão desta forma, em contrapartida, ao demonstrar desânimo, insegurança e fracasso tornar-se-á muito mais árduo progredir face à marcante propaganda pessoal negativa. O sucesso está diretamente ligado à imagem pessoal.

Tendo em vista que ser e parecer estão intimamente ligados, é impossível construir uma imagem pessoal baseada em invencionices. Evidentemente ninguém perde sua identidade ao montar sua imagem, o que também não significa a perda do poder de desenvolver meios de se apresentar como talentoso e competente, determinando a imagem pessoal que se deseja transmitir.

Deve-se investir na imagem pessoal independente da idade, profissão, nível econômico, cargo ocupado e funções desempenhadas, até pelo motivo da própria subsistência, mantendo-se no mercado de trabalho, destacando-se e atraindo atenções, isto é puro marketing pessoal.

Da mesma forma que se deve aperfeiçoar a imagem pessoal, também se deve cuidar dela, especialmente na atual fase da informação e da vida virtual, não permitindo a divulgação de fatos e fotografias em redes de relacionamentos, como por exemplo o Orkut, a fim de preservar a imagem, que muitas vezes levou muitos anos para ser construída, evitando transtornos e até prejuízos financeiros ou profissionais.

Dr. Jacques Gassmann Júnior
Advogado
Graduado em 1985 – especializado em Direito Civil
Parceiro do Grupo Biomédic desde 1988
E-mail: juridico@jg1.com.br
Site: www.jg1.com.br

Inversão de Valores

2009-08-13T20:27:00.000-07:00

O título é um grande conhecido de todos. Afinal, ao longo de nossas vidas quantas vezes não escutamos "inversão de valores".

Usei acima o verbo "escutar", propositalmente. Na maioria das vezes, escutamos, mas, não ouvimos. Noutras, ouvimos, mas, não assimilamos.

Nesta semana uma professora da minha faculdade, indignada, disse: "hoje há uma grande inversão de valores, onde, os que brigam pelos seus direitos passam a ser os vilões", referindo-se a um épisódio ocorrido em um determinado estabelecimento comercial.

Outro dia, um amigo diz: "Uma senhora pede ao motorista do ônibus uma carona, para levar os filhos à escola, porque perdeu o horário. Ele abre a porta de trás, errada, mas, gentilmente, e dá a carona. A mulher e os filhos (03), aparentando 05, 07 e uns 10 anos, entram e ocupam alguns lugares vazios, enquanto as pessoas que ainda estão entrando no ônibus, pagando suas passagens vão entrando e ficaram em pé, todos o percurso, sem o menor constrangimento da senhora que pediu a carona".

Na faculdade, temos vários amigos policiais civis, militares, que a grande maioria dos alunos jamais sonhariam que são policiais.

Porém, enquanto as pessoas que nos defendem, ou deveriam defender, precisam se esconder, ouço no metrô, agora cedo, 03 rapazes conversando, na maior naturalidade e, ainda, com ar de superioridade, que "puxaram" Febem, que o amigo A estã preso, que a mulher do amigo B está presa, e que, infelizmente, não deu certo o "resgate" do amigo C. Isso tudo, em um vagão, praticamente, lotado.

É isso mesmo, os bons precisam se esconder, viver no anonimato, fazer de conta que nada está acontecendo, enquanto os maus "louvam" suas glórias.

Não é questão só de "inversão de valores", mas, uma questão de escolha.

Esta semana, sobre questão de escolha, disse a um amigo: "a escolha entre você fazer o que gosta, mas, que te prejudica e ver o crescimento do teu filho é tua". Infelizmente, acho que ele abriu mão do filho. Isso sim é triste.

Infelizmente, nossa sociedade sofreu esta "inversão de valores" porque fizemos uma "escolha". Escolhemos fechar os olhos a tudo o que acontece e acreditar que esta doença social que vivemos não é problema nosso, mas sim do ESTADO. Esquecemos que o ESTADO somo nós também.

Tento acreditar que ainda temos conserto, mas, está difícil ver uma luz no fim do túnel.

Edison Calixto - Consultor especializado em administração patrimonial

E-mail: edison.calixto@gmail.com

O Boleto bancário está com os dias contados - Projeto que começa em outubro deste ano, cria o "Boleto Eletrônico"

2009-08-13T20:12:00.000-07:00

Assim como ocorreu com o famoso “borderô de cobrança”, transformado e padronizado na “ficha de compensação”, o Bacen e a Febraban estão também instituindo uma nova forma de controle de cobrança eletrônica, já praticada por alguns dos maiores bancos do país. Trata-se da DDA – Débito Direto Autorizado.

O cadastro e utilização pelo correntista não é obrigatório. Assim, para que o sacado (quem paga) utilize o recurso, deverá se cadastrar junto ao seu banco. Como exemplo temos o contrato de adesão do Bradesco no link abaixo:

http://www.bradescopessoajuridica.com.br/static_files/PJ/Termo%20de%20Ades%C3%A3o%20ao%20DDA%20-%20Formul%C3%A1rio%204008-102E.pdf

O Sistema vai funcionar da seguinte maneira:

Definição: O Débito Direto Autorizado (DDA) é um novo serviço de apresentação eletrônica de boletos, que os bancos oferecerão aos seus clientes a partir de 19 de outubro de 2009.

O Banco: Cada banco definirá quais canais disponibilizarão os boletos eletrônicos. Entre as possibilidades, estão a internet, o caixa eletrônico (ATM) e o telefone.

A emissão do boleto pelo DDA: O cedente (quem cobra) - condomínio, clube, loja de eletrodomésticos, etc. - solicita ao seu banco de relacionamento a emissão do boleto de cobrança da conta a ser paga.

. A cobrança: O banco do cedente (quem cobra) verifica se o sacado (quem paga) está cadastrado no DDA. Se estiver, as informações do boleto de cobrança serão enviadas ao DDA. Assim, o banco no qual o sacado (quem paga) se cadastrou buscará no DDA todos os boletos de cobrança de seu cliente e os colocará à disposição para visualização pelos canais eletrônicos.
Os boletos ficarão disponíveis para consulta.

Cadastramento: O cliente preenche um formulário com informações pré-definidas pelo banco ou bancos onde tem conta. A empresa que receberá o pagamento se cadastra também no banco onde é cliente para que suas cobranças sejam registradas e emitidas pelas instituições financeiras.

Possibilidade de cadastramento: A partir do dia 22 de junho, já será possível fazer o cadastramento junto aos bancos.

. Tipos de cobranças permitidas neste sistema: Poderão ser visualizados pelo DDA os boletos de cobrança, que são instrumentos de cobrança bancária com os dados da conta e podem ser pagos em qualquer banco até a data de vencimento. Isso inclui contas como taxas de condomínio, planos de saúde, mensalidades escolares e assinaturas de publicações. No início, tributos e serviços de concessionárias (água, luz, gás e telefone) não poderão ser pagos por DDA.

Diferenças entre o DDA e o débito automático: No DDA o cliente visualiza a cobrança e decide se e quando vai pagá-la. No débito automático, há um acerto prévio com o banco de que a conta será debitada automaticamente na data de vencimento.

Mesmo com o DDA o pagador da conta poderá receber a cobrança em papel: cobrança em papel pode continuar acontecendo se:

- Quem cobra registrar a cobrança e também decidir enviar o boleto de cobrança impresso para o cliente;

- Se o cobrador (cedente) não aderir à cobrança registrada oferecida pelo seu banco;

- Se a conta for de concessionária de serviços (água, luz, gás e telefone) e de tributos.

- Se a cobrança não for registrada em nenhum banco.

Se receber o mesmo boleto na forma impressa e na eletrônica: A pessoa pode ignorar o boleto impresso e pagar o boleto eletrônico. Se fizer o pagamento pelo boleto impresso, a conta será excluída do DDA um dia depois de quitada.

Forma de pagamento do boleto pelo DDA: O pagamento desse boleto só poderá ser feito eletronicamente no banco em que o sacado (quem paga) está cadastrado e onde pode ser visualizado. Os boletos não terão código de barras, por isso não adianta imprimi-los.

Custo do novo serviço? Cada banco está analisando os custos da operação

Veja no link a seguir o passo a passo do funcionamento deste novo serviço:

FONTE - http://www.febraban.org.br/cartilhadda/primo.html

Edison Calixto - Consultor especializado em administração patrimonial

E-mail: edison.calixto@gmail.com

A organização e método de ensino

2009-05-11T19:53:00.000-07:00

Normalmente, a maioria dos jovens tem dificuldade de como organizar o tempo de estudo, bem como o método que utiliza.

Isso pode acontecer muitas vezes por não serem instruídos adequadamente. É minoria o número de jovens que fazem algum tipo de auto-avaliação para saber se está organizando seu tempo de maneira adequada, se é interrompido nas horas de estudo, se tem lugar fixo dentro de casa para estudar, dentre outras coisas que facilitariam para os pais a observarem e saberem onde está a dificuldade dos filhos em compreenderem e assimilarem o conteúdo escola.

Com esse tipo de avaliação e sabendo onde está a falha, fica mais fácil detectar e corrigir, ao menos, esse tipo de deficiência no aprendizado.
O tempo e o método de estudo podem ser corrigidos de várias formas: Pode-se estipular um tempo mínimo de estudo para cada matéria; não ser interrompido com chamadas de amigos ou telefonemas; não utilizar o computador e nem a televisão durante o período de estudos. Estes são exemplos simples que podem ajudar muito na melhoria dos estudos.

Se todos os jovens estipulassem a si próprios um método, ficariam muito mais satisfeitos com as notas e não precisariam se “matar” para prestar um bom vestibular, conseguindo, assim uma colocação em uma ótima universidade, tudo é uma questão de hábito.

Por Paloma Gassmann Herrera - 15 anos - Estudante

SEGURANÇA EM CONDOMÍNIOS – UMA QUESTÃO MAIS PROFUNDA DO QUE SE IMAGINA

2009-05-04T19:11:00.000-07:00

Não há como tratar do assunto de segurança sem falarmos da violência, da questão social, econômica e política do país. Na verdade tudo isso já sabemos e conhecemos, mas, não enxergamos nossas posições em todo esse contexto.

Lembro-me quando ainda adolescente que viajava para o interior paulista (Ourinhos, Ibirarema, Assis) onde a população toda se conhecia, tratavam-se pelos apelidos e dormiam de portas abertas.

"Aliás, ainda naquela época mesmo na capital

paulista existiam bairros tranqüilos

e outros violentos. Só que a

violência tinha outros motivos e causas."

Muitas vezes nos perguntamos onde erramos, quando olhamos para trás e percebemos que a evolução humana não foi tão boa assim, ao ponto de nos trancarmos em nossos próprios lares.

A resposta está nas relações humanas, individualistas e muitas vezes egoístas, pois, pensamos em nossos problemas, quando pensamos, e pouco nos preocupamos com os problemas alheios, mesmo que sejam referentes à nossa própria comunidade.

Percebemos nosso egoísmo em algumas atitudes, como por exemplo: quando não nos preocupamos com o desperdício de água, energia elétrica, alimentos; quando achamos que só o governo é quem tem que cuidar da questão social e viramos as costas para o vizinho ou amigo para problemas simples, como ouvir um desabafo; ou, ainda, quando achamos que somente os professores é quem têm a obrigação de educar nossos filhos.

A questão sócio-econômico que atravessamos é tão grande, que por mais que as autoridades se esforcem não terão como controlar todos os pontos vulneráveis, a ponto de tomarem medidas necessárias, porém, paliativas para soluções do problema, como por exemplo a Lei Seca, o Toque de Recolher em alguns municípios, entre outras determinações legais, que no fundo são necessárias, mas, que somente atacam o efeito e não a causa.

Toda essa história que introduzi acima foi para demonstrar algo que percebi quando tive meu primeiro contato com condomínios, há mais de 20 anos.

Percebi naquela época que pessoas que sempre se deram bem, enquanto moravam em casas das ruas dos bairros, tradicionais ou não, que abriam suas portas para os vizinhos, que observavam seus filhos na rua, que se sentavam ao final de um dia para tomar um café e jogar um pouco de conversa fora, quando mudavam para um condomínio trancavam-se.

Trancavam-se não só em suas residências, mas, fechavam-se para o mundo, como se ao fechar a porta do apartamento todos os seus problemas tivessem acabado ou, pior, que seus problemas tão somente se reduziam às áreas de suas unidades, pouco se importando com as áreas comuns.

Logo, percebi em uma leitura rápida, que tratamos o condomínio tal com tratamos o Governo, transferimos a responsabilidade para o administrador da cura de todos os males da administração, como se não fizéssemos parte de todo o sistema. Aliás, a cultura condominial seria um ótimo objeto de estudo para antropólogos e sociólogos, pois, a transformação de comportamento é, simplesmente, radical, entre os moradores de casas em comunidades abertas e estes mesmos moradores quando migram para condomínios fechados.

A partir desta leitura, não só eu, claro, como boa parte dos profissionais desta área observamos e concluímos que, para a vida condominial ser possível, seria necessário primeiro mudar o conceito de comunidade incutido na cabeça da população migratória em condomínios.

Porém, infelizmente, outros olhos também enxergaram essa vulnerabilidade, aproveitando-se das lacunas sociais criadas internamente, enxergando, assim, os condomínios como altamente lucrativo para pequenos furtos, roubos, seqüestros entre outros.

Conheci casos em que um morador agrediu fisicamente um porteiro por ter feito sua mãe esperar do lado de fora do condomínio até que fosse identificada. Qual seria então a reação deste mesmo condômino, se no prédio em que morava sua mãe o porteiro não tivesse o mesmo controle e deixasse alguém entrar sem a devida identificação, e fosse ela, a mãe, vítima?

Seguindo essa linha de pensamento, as empresas de segurança, administradores de imóveis e entidades de classe, procuram sempre focar 3 pontos, fundamentais para a segurança em condomínio.

O primeiro diz respeito à tecnologia à disposição para monitorar, controlar e coibir o acesso ou quaisquer eventos de natureza delituosa, abaixo descrevo alguns destes itens.

O segundo diz respeito à operação e uso destes equipamentos, seguindo sempre uma regra implantada para cada condomínio, pois, nenhuma comunidade é igual à outra, ou seja, tanto equipamentos, quanto procedimentos a serem implantados e seguidos, dizem respeito tão somente àquele condomínio em particular.

O terceiro e, talvez, o mais importante é a postura adotada por cada morador da comunidade condominial ao cumprir o regulamento interno do condomínio, bem como toda e qualquer norma de segurança adotada, inclusive com o uso correto de todo o aparato instalado para sua própria proteção.

Os primeiros e segundos itens, quando não funcionam, apenas adequamos, trocando equipamentos, treinando ou substituindo os empregados quando não atendem às expectativas do condomínio.

Porém, o terceiro item, que diz respeito ao morador, dificilmente se resolve com a mesma simplicidade, pior, só aplicar multas por falha no comportamento também não tem se mostrado uma solução eficaz, tampouco eficiente.

Assim, para que os condôminos enxerguem sua real responsabilidade e importância em todo o sistema implantado, deverá esse participar, diretamente, da implantação, devendo o administrador implantar uma cultura de reciclagem de informações, desde as crianças até os adultos, o que não é tarefa simples, mas, extremamente necessária para o sucesso do projeto.

Listo agora, alguns sistemas utilizados em condomínios, residenciais e comerciais, de apartamentos ou casas, mas, que para serem implantados depende de estudo de especialistas, pois, pode-se investir grande quantia em um moderníssimo sistema, que não atenderá às reais necessidades do condomínio, que são:

- CFTV – Tradicional circuito fechado de TV, composto por um sistema de gravação em HD ou Data Center (internet) e câmeras instaladas em pontos estratégicos, cujas imagens poderão ser disponibilizadas em aparelhos de TV nos apartamentos, como também diretamente na internet.
- Controle de acesso em portarias de pedestres ou de veículos – Por imagem (fotografias digitais); Biométrico (digitais de dedos); Crachás eletrônicos; Catracas com senhas digitáveis;
- Cercas elétricas, com choques pulsativos e sensores de presença com sistema infravermelho;
- Rádios comunicadores (HT´s) para comunicação entre os empregados do condomínio e entre porteiros de prédios vizinhos
- Vaga de pânico em garagem – exclusiva para uso quando o condômino já entrar rendido no prédio. Assim, quem parar na vaga já sinaliza para todo o prédio que está sob ameaça.
- Serviço de monitoramento interno e externo executado por empresas de segurança, inclusive com uso de botão de pânico, instalado na portaria ou até mesmo em todos os apartamentos.

Indico abaixo alguns links da Secretaria de Segurança Pública, com estatísticas e um belíssimo trabalho realizado no sentido de demonstrar à população sobre o que, União, Estados e Municípios, estão fazendo para melhorar a segurança e diminuir a violência, principalmente na região do Grande ABC. Lembrando, ainda, que dentro desta cultura de proteção devemos também nos preocupar com o fogo amigo, ou seja, o perigo também pode estar ao lado, dentro de nossa comunidade condominial.

http://www.ssp.sp.gov.br/estatisticas/
http://www.ssp.sp.gov.br/estatisticas/downloads/manual_estudos_criminologicos_4.pdf
http://www.ssp.sp.gov.br/estatisticas/downloads/apresentacao2008.pdf

Espero com o artigo acima ter colaborado com a Jacques Gassmann Imóveis e Condomínios, dentro de sua política de administração voltada ao bem estar de seus administrados e, ter levado ao leitor uma visão de sua importância na comunidade em que vive, demonstrando, assim, que a segurança deste depende muito mais de suas atitudes que apenas dos equipamentos e colaboradores que lhe servem.

Edison Calixto Silva
Consultor especializado em administração patrimonial

E-mail: edison.calixto@gmail.com

40 anos de história

2009-05-02T10:03:00.000-07:00

Este ano a JACQUES GASSMANN IMÓVEIS E CONDOMÍNIOS comemora seus 40 anos. Agradecemos a todos os colaboradores e clientes que fizeram parte desta história.

BLOG CORPORATIVO DA JACQUES GASSMANN

Pelo 4º ano consecutivo - CERTIFICAÇÃO PQE 2012 - Programa de Qualidade Essencial

BUSCA POR IMÓVEL DE ALUGUEL LEVA 6 MESES

BOAS FESTAS!!!

PERGUNTE QUE A JACQUES RESPONDE Nº 07 - ACADEMIA DE GINÁSTICA NO CONDOMÍNIO

Locação de Imóvel: quem paga o IPTU?

Fonte: http://www.45graus.com.br. Por: Anna Feijó.

APRENDA A CONTROLAR SUAS FINANÇAS

Homenagem ao Dia do Síndico

Síndicos estão mais jovens e maispreparados, diz Secovi-SP

Os condomínios paulistas tornaram-se o segundo escritório de váriosprofissionais que atuam como síndicos

PERGUNTE QUE A JACQUES RESPONDE Nº 007

DESPESAS CONDOMINIAIS: TIPOS E CONCEITOS PARA UMA DIVISÃO CORRETA

Uma palavra sobre legislação trabalhista

PERGUNTE QUE A JACQUES RESPONDE Nº 006

TIRE SUAS DÚVIDAS SOBRE A NOVA LEI DO INQUILINATO QUE ENTROU EM VIGOR DIA 23 DE JANEIRO DE 2.010

RESPONSABILIDADE CIVIL DO SÍNDICO EM CONDOMÍNIOS

PERGUNTE QUE A JACQUES RESPONDE Nº 0005

PERGUNTE QUE A JACQUES RESPONDE Nº 0004

PERGUNTE QUE A JACQUES RESPONDE Nº 0003

PERGUNTE QUE A JACQUES RESPONDE Nº 0002

PERGUNTE QUE A JACQUES RESPONDE Nº 0001

Valorização de imóveis usados chegou a cerca de 50% em um ano na região do ABC e atrai investidores

Penhora on line

CERTIFICAÇÃO REALTOR - CRS - MAIS UMA CONSQUISTA DA JACQUES GASSMANN IMÓVEIS E CONDOMÍNIOS EM 2009

CERTIFICAÇÃO PQE - SECOVI 2009 - Programa de Qualidade Essencial

Vale a pena protestar o condômino inadimplente?

Assédio Moral e Assédio Sexual

O lado negro do crédito

Nova lei anti-fumo e seus reflexos no condomínio

A importância da imagem pessoal

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