RESPONSABILIDADE CIVIL DO SÍNDICO EM CONDOMÍNIOS

Este artigo visa auxiliar e esclarecer quanto as extensões dos atos do administrador e seus reflexos no mundo jurídico.

Cabe, inicialmente, estabelecer as diferenças entre OBRIGAÇÕES e RESPONSABILIDADES.

O termo OBRIGAÇÃO diz respeito a algo que nos propomos a fazer, a partir do momento em que aceitamos uma incumbência ou firmamos um contrato, ou seja, o dever se cumprir um acordo, uma tarefa ou qualquer determinação escrita, tácita ou legal imposta à uma determinada pessoa ou grupo.

Já o termo RESPONSABILIDADE, do latim re-spondere, que como idéia principal a garantia de compensação de prejuízo causado. Juridicamente, corresponde aos efeitos do obrigado, quando não cumpre a sua obrigação ou a cumpre de maneira diversa do estabelecido, podendo também sua definição atingir tanto atos comissivos como omissivos, ou seja, a omissão também rega responsabilidades ao agente omisso.

Portanto, o tema a seguir é sobre a RESPONSABILIDADE CIVIL, previsto no Código Civil e em legislações especiais, a fim de se alertar acerca dos efeitos danosos ao próprio síndico por atos praticados durante sua gestão.

Em princípio, para quem sofreu o dano poderá exigir do próprio condomínio o ressarcimento, que, após apurar a questão de culpabilidade poderá, em ação própria, retroagir e exigir do síndico o prejuízo, lhe cobrando o ressarcimento devido.

Para melhor compreensão desta lógica, vamos seguir o próprio Código Civil e analisar alguns de seus artigos, que tratam deste assunto:

Artigo 186 dispõe que “aquele que por ação ou omissão, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, comete ato ilícito”.

Ao cometer o ato ilícito, nasce o direito do prejudicado a exigir a responsabilidade do agente que cometeu o dano, amparado pelo Artigo 927, que dispõe que o agente fica obrigado a reparar o dano causado.

O parágrafo único do artigo 927 estabelece a responsabilidade objetiva acerca do ressarcimento, ou seja, reforça que o condomínio, dependendo da situação, será o principal responsável pelo ressarcimento do prejuízo, independentemente da apuração de culpa, caso em que, o síndico será alcançado em um segundo momento.

Ao ser alcançado na responsabilidade, pelo prejuízo causado, poderá os bens do síndico responder pelo ressarcimento, conforme dispõe o artigo 942 do Código Civil.

Nos artigos 1.347 a 1.356, que tratam da administração condominial e sobre as atribuições do síndico, não trazem em seu escopo quanto a questão da responsabilidade. Assim, em virtude da aparente lacuna nesta seção específica do código, deve-se recorrer aos artigos 653 a 691 que tratam das responsabilidades do mandatário.

Apesar de uma pequena corrente doutrinária dizer o contrário, não existe relação de consumo entre condomínio e condôminos, isso porque, confundir-se-ia a figura do prestador de serviço com o próprio consumidor, logo, não será o CDC - Código de Defesa do Consumidor - fonte para discutir direitos desta natureza.

Na verdade, ao pagar sua cota condominial, o condômino não está pagando por serviços recebidos, mas sim, pelo rateio de despesas que ele próprio condômino esta gerando, mensalmente.

Resta, finalmente, a questão da responsabilidade penal por atos praticados pelo síndico, mesmo que por omissão.

Para que exista imputabilidade do crime ao agente, deve haver um nexo ou liame entre o fato e o resultado. Assim, estabelecido este nexo causal, tanto a ação, quanto a omissão coloca o agente em condição de culpabilidade, como dispõe o artigo 13 do Código Penal.

Alguns exemplos práticos de responsabilidade civil do síndico por ações ou omissões em sua gestão:

a) Instalação de brinquedos fora dos padrões exigidos;

b) Falta de manutenção nos reservatórios de água;

c) Falta de manutenção nos elevadores;

d) Falta de contratação de seguro;

e) Falta de recarga de extintores, para-raio e demais equipamentos de segurança;

f) Falta de prestação de contas;

g) Utilização indevida dos recursos financeiros do condomínio;

Conclui-se, portanto, dos exemplos acima citados que tanto por omissão, como por negligência ou imprudência, o síndico responderá pelos atos danosos ao condomínio, atribuídos à sua gestão.

Finalmente, além da responsabilidade civil, dependendo do dano causado, responderá o síndico criminalmente pelo ato ou omissão relativas às suas atribuições.

Espero ter contribuído o mínimo para entendimento deste tema que, apesar de complexo, coloca em risco, diariamente, os administradores de condomínio, em especial seus representantes diretos, os síndicos.

Aos leitores que desejarem encaminhem suas dúvidas através do e-mail: contato@jg1.com.br para que possamos aprimorar ainda mais este meio de comunicação com nossos clientes, parceiros e amigos.

Edison Calixto
Consultor especializado em administração patrimonial
E-mail: edison.calixto@gmail.com

PERGUNTE QUE A JACQUES RESPONDE Nº 0005

Pergunta: Sou síndica de um condomínio com 45 apartamentos desde 2006. A maioria afirma estar contente com a administração , porém, não comparecem às assembléias por causa de um condômino. Dizem que assinariam qualquer documento para retirá-lo do prédio mas sei que é difícil. Esta pessoa perturba o prédio desde a construção. O primeiro síndico sofreu um enfarte e não pôde mais exercer a função. O segundo síndico mudou-se do prédio sem completar o mandato e o terceiro deixou o cargo após dois meses, jogando o "abacaxi" nas mãos da sub-síndica que, por acaso, sou eu. De lá pra cá ele vem fazendo "misérias" no condomínio: buracos nas paredes das garagens, descontrolou os painéis das bombas, mexeu na minuteria que controla as luzes das garagens, furou 3 pneus do meu carro, quebrou a lanterna e riscou desde o porta-malas até o capô, jogou "quilos" de objetos e papéis na piscina do prédio. Providenciamos uma notificação. Quando estávamos reunidos no escritório ele apareceu dizendo que queria assinar a notificação, porém, logo em seguida disse que não assinaria nada sem mostrar ao seu advogado. Quando soube que não poderia retirar o documento do condomínio, gritou, desrespeitou a todos os presentes e ainda ameaçõu dizendo: "Quero ver quem sai vivo daqui." e "Vocês vão ver o que eu vou aprontar neste prédio."

A sub-síndica foi parar no hospital, com pressão alta. Eu, acompanhada de uma conselheira fomos à delegaria e abrimos um boletim de ocorrência. O processo está correndo. Na primeira audiência ele não aceitou o fornecimento de cestas básicas. Então, foi marcada uma nova audiência, com testemunhas, para março. Eu tenho quatro testemunhas que estavam na sala comigo porém ele estava sozinho.

Pergunto: O que se pode fazer com esta pessoa? Pode-se pedir para que ele deixe o prédio como "persona non grata"? Há algo a fazer tal como um abaixo-assinado, um processo ou algo similar? Gostaria muito de ter uma resposta pois os condôminos me perguntam e dão muitos palpites. Obrigada.

Resposta: As condutas praticadas pelo referido condômino é denominado hoje em dia pela legislação como anti-social, que vem a ser aquele indivíduo que pratica atos contrários ao convívio e a paz social, ou seja, qualquer ato que contrarie as normas internas do condomínio, de forma reiterada. A legislação atual não prevê a exclusão de moradia do condômino considerado como anti-social, porém, poderá ser punido com aplicação de multa equivalente ao valor de 05 a 10 vezes o valor da taxa condominial. Entretanto, após a aplicação das multas, permanecer a conduta anti-social, é possível sua exclusão por meio de ação judicial, desde que, convocada assembleia e com a aprovação por ¾ dos condôminos. Caso seja acolhido o pedido de exclusão, vale esclarecer que o condômino anti-social perderá o direito apenas ao uso do imóvel, permanecendo os demais direitos sobre o imóvel. De qualquer forma, é recomendável que o condomínio documente-se quanto aos atos nocivos demonstrando os prejuízos econômicos e sociais provocados pelo indisciplinado tais como: cartas, notificações, advertências ou boletins de ocorrência. Afinal, apesar da previsão constitucional ao direito a propriedade não devem os demais condôminos serem obrigados a conviver com pessoa de perfil nocivo e anti-social.

PERGUNTE QUE A JACQUES RESPONDE Nº 0004

Pergunta: Sou Sindica de um condomínio em São Bernardo do Campo/SP, e gostaria de orientações sobre um caso de um condomino, de apartamento terreo com problemas de infestação de cupim de solo. Qual a responsabilidade do condomínio? Ele pode acionar juridicamente o Condominio? Obs: foi feita a detetização (descupinização) interna do apartamento, mas não das areas externas do condominio.

Resposta: As atribuições do síndico compreendem a manutenção e a conservação das coisas comuns, assim como a prática de atos de defesa dos interesses dos condôminos.

No âmbito da reparação de danos cíveis temos por princípio básico: aquele que causar danos a outro, seja por omissão ou negligência fica obrigado a reparar o dano, conforme prevêem os artigos 186 e 927 do Código Civil.

A infestação de cupim que venha a atingir unidade individual do andar térreo em condomínio equipara-se a infiltração em telhado do condomínio (quando não pertence a apartamento de cobertura) que atinja o andar superior.

Considerando que seja inquestionável que cabe ao condomínio o conserto do telhado para sanar infiltrações que afetem o andar superior; pela mesma linha de raciocínio, cabe ao condomínio proceder à dedetização das áreas comuns para evitar o alastramento da praga provinda do solo, mesmo que afete apenas apartamento que o integra.

Adiciona-se ainda que deva constar na Convenção do Condomínio, mesmo que com outros termos, mas com significado semelhante, que é responsabilidade do síndico “ordenar de imediato as obras urgentes”; sejam obras de manutenção ou conservação.

Ressalte-se que nenhuma outra pessoa tem livre acesso ou pode proceder à descupinização nas áreas comuns que não seja o representante legal do condomínio.

Assim, seria o caso de evitar demanda judicial, visto que o Condomínio, como detentor do domínio das áreas comuns, estaria em significativa desvantagem pela sua responsabilidade direta. Isto sem questionar que, normalmente, a dedetização das áreas comuns deve-se dar a cada seis meses, prazo este de eficácia dos produtos utilizados, conforme divulgado por técnicos em dedetização.

Jacques Gassmann Júnior

PERGUNTE QUE A JACQUES RESPONDE Nº 0003

Pergunta: Gostaria de saber, se em caso de atraso de pgto de condomínio de apartamento alugado o proprietário é responsável pelo pagamento ou se o condomínio pode acionar o morador na justiça. E se no novo código civil ( ou lei) consta algum artigo mencionando essa obrigação.Tal duvida surgiu porque no nosso condomínio tem um morador(aluguel) que deixou de pagar o condomínio e o proprietário se recusa a pagar alegando ser obrigação do locatário e não consegui encontrar nenhum artigo que tratasse do assunto.

Resposta: A definição jurídica de condômino é sinônimo de proprietário, o que significa dizer que a propriedade tem seu domínio dividido por 02 (duas) ou mais pessoas. As despesas condominiais, pela sua natureza, servem para a manutenção e conservação da coisa comum em benefício de todos os condôminos, portanto aquele que é condômino tem a obrigação de contribuir com referidas despesas na proporção de sua fração ideal, conforme determina o inciso I do artigo 1.336 do Código Civil. Logicamente esta responsabilidade pode ser objeto de transação, devendo outrem assumi-la em nome do condômino, caso típico de contrato de locação. De qualquer forma, para o Condomínio, o devedor é sempre o condômino, mesmo que outra pessoa se obrigue perante ao Condomínio de efetuar o pagamento destas despesas, ou seja, a obrigação, objeto de contrato entre o condômino e terceiro, não alteram os direitos e deveres do condômino e nem sua relação para com a propriedade, negando-se a efetuar os pagamentos das contribuições condominiais, o condômino pode e deve ser cobrado judicialmente.

PERGUNTE QUE A JACQUES RESPONDE Nº 0002

Pergunta: Sou Sindico de um condomínio em São Bernardo do Campo, e já algum tempo estamos com problemas de inadimplência, de difícil solução, temos um apartamento que seria para uso do zelador, mas como não temos zelador, o apartamento era alugado, ajudando assim para cobrir as despesas do prédio, infelizmente como o prédio é antigo houve um problema de vazamento no apartamento e no momento não estamos podendo reformar, gostaria de saber se ha possibilidade da venda deste apartamento, usando este dinheiro única e exclusivamente para melhoria no prédio.

Resposta: Com certeza consta na especificação do condomínio o apartamento do zelador é área comum do condomínio, não podendo ser destacado das demais áreas de utilidade em comum, por disposição expressa do § 2º do artigo 1.331 do Código Civil. A idéia de utilizar o apartamento para auferir receita por meio de locação tem se tornado prática comum, o que nem sempre é suficiente para equilibrar as contas do condomínio. É de amplo conhecimento que o condomínio se trata de pessoa jurídica de fato, criado por força da lei para dividir as despesas comuns. A receitado condomínio advém da contribuição de seus condôminos. Dificuldades financeiras condominiais só poderão ser resolvidas pelos condôminos em assembleia. A variação das taxas cobradas pelos serviços públicos, o aumento nas despesas condominiais e do percentual de inadimplência devem ser previamente demonstrados em PREVISÃO ORÇAMENTÁRIA, a qual deve servir de base para aprovar o valor da taxa condominial em assembléia geral, apenas após a elaboração e aprovação da previsão orçamentária é que se poderá reverter ou corrigir o estado de penúria sofrido pelo condomínio, sendo certo que deverá priorizar a cobrança judicial dos inadimplentes.

PERGUNTE QUE A JACQUES RESPONDE Nº 0001

Pergunta: Olá. Sou zelador de um condomínio em São Bernardo do Campo há 10 anos. Nunca morei no condominio. Moro em minha própria casa. Não recebo auxilio moradia. Eu teria direito a receber este auxilio?

Resposta: O salário habitação é benefício concedido ao empregado que mora no local de trabalho, assim definido pela convenção coletiva da categoria em vigor. Alias “ salário habitação” não é termo adequado para denominar este benefício, que se trata de valor acrescido e igualmente debitado na folha de pagamento mensalmente, apenas para cálculo de alguns benefícios, como INSS, FGTS, entre outros, não tendo caráter de pagamento, propriamente dito., seria melhor tratá-locomo auxilio moradia. Este benefício conforme acima mencionado, é concedido apenas ao empregado que resida no condomínio, ou seja, não residindo no condomínio não tem direito ao benefício. Esclarecendo melhor, a moradia oferecida gratuitamente não é obrigatória, muito pelo contrário, tem caráter opcional independente da função do empregado no condomínio.